兵庫インスペクション・住宅価格相談機構
兵庫インスペクション・住宅価格相談機構

4月から本格的にスタートするインスペクション(住宅検査)制度
インスペクションとそれを前提とした不動産価格についてのご相談に専門家が対応致します。

インスペクションの問題・住宅価格の問題 ご相談いただけます!

我が国の住宅市場の前途に立ちはだかる「空き家問題」。今、国地方等が一体となってこの問題に取り組んでいます。
この春取組みの目玉となる「中古住宅流通市場の活性化」政策がいよいよ動き始めました。
宅建業法の改正施行です。



宅建業法の改正



平成30年4月1日宅建業法が改正施行されました。改正点は以下の通りです。

既存住宅(中古住宅)取引に際して、宅建業者は媒介契約時に売主・買主の意向に応じて建物状況調査(インスペクション)業者を斡旋する。その後買主に対して重要事項説明時に以下①②の事項について説明しなければなりません。
①インスペクション実施の有無及び1年以内に行ったインスペクションについては検査結果の概要
②建物の建築及び維持保全状況に関する書類の保存状況。更に成約時には、売買契約書に「建物状況調査について売主買主双方で確認した事項」が記載されます。

上記の通り、不動産取引業者は買主に対する重要説明事項として「建築及び維持保全状況に関する書類の保存状況」について説明しなければなりませんが、「建築及び維持保全状況に関する書類」とは、住宅の設計・建築工事・アフターメンテナンス・改築工事等、住宅に関わる全ての情報をいい、これらは「住宅履歴情報」とよばれます。
今後の中古住宅取引においては住宅履歴情報が重要となってきます。



インスペクションを行うメリット



インスペクションを行うメリットとしましては、買主にとっては、検査で建物の状態を把握して購入できるので安心、リフォーム費用が積算しやすい、保険付物件である場合は安心等があげられていました。
不動産業者に対するアンケートの結果では、費用をかけて検査をやるメリットが分からない、検査結果の説明が面倒、瑕疵担保免責特約を付けて取引を済ませたい、売主から嫌われる等後ろ向きな意見が多かったところ、実際の売主側へのアンケート調査結果は意外にも、6割近くが「売り易くなると思う」との結果でした。
考えられる売主にとってのメリットとしては、瑕疵担保責任の回避、検査済物件や保証済物件として差別化できる等があげられていました。



インスペクションについて、今後起こり得る問題



インスペクション先進国であるアメリカ・カナダ・オーストラリア等西洋においては売主側の不動産業者とインスペクション業者との癒着によるインスペクション結果の不正操作が必ず社会問題となっており、今後日本でもこの問題の発生が考えられます。

インスペクション結果の理解説明について、詳しいところについて不動産業者が適切に行うことができるのかという問題があります。
西洋のようにインスペクション業者が直接当事者に対して説明したら良いと思いますが、インスペクション業者が売主から対価を貰っている場合ですと、公正さに対して全く不安が無いわけではありません。
また、今回の宅建業法改正は、インスペクションと住宅履歴情報の明確化によって、中古住宅の劣化状況やリフォーム・メンテナンス状況が明確化するとしても、最も重要な価格への反映段階が従前通り売買の当事者任せとなっています。

インスペクションで明確となる劣化状況や住宅履歴を建物価格に適切に反映することが現在の住宅価格評価方法では不十分で、建物の品等やメンテナンス状況を反映したきめ細かな建物価格評価方法へと進化することが必要です。
社会全体で、このような意識をもって建物価格について意識を醸成していく必要があるものと考えられます。



日本の実情に即したインスペクションや中古住宅取引価格の研究が今後必要



私達はこのスタートしたばかりのインスペクション制度が、公正な中古住宅取引ひいては中古住宅市場の活性化に対して大変有意義であるとの認識に立ち、インスペクションの実践・その結果を反映した中古住宅の適正価格の判断・中古住宅取引に係る法律問題に対応し、総合的な見地から実践的研究と問題解決をはかりたいと考えています。



当会設立の社会的背景と意義

今回の宅建業法改正によってどのような社会的影響が考えられるか?



中古住宅売買仲介において、宅建業者は、
①売買当事者に対して、インスペクション(住宅検査)を行うかどうかの意思確認をしなければなりません。行う場合には、専門家を紹介します。
②重要事項説明書にて住宅履歴情報の保存状況について説明をしなければなりません。
   ↓
①インスペクション(住宅検査)が国民の間に一般化していきます。
②住宅履歴情報(住宅設計・建築工事・アフターメンテナンス・改築工事等住宅に関わる全ての情報)に対する国民の意識が高まります。



インスペクション、住宅履歴情報を整備していくことの必要性は?



①中古住宅について今までは検査を行うことがなかったので表面的な状況を見て取引が行われていました(隠れた瑕疵の発生が起こり得た)→個々の住宅について劣化状況を明確化していくことができます。(隠れた瑕疵の発生が減少する)
②中古住宅において性能品質、過去のリフォームやメンテナンス結果が充分に考慮されてきませんでした。
→性能保証・建築工事・アフターメンテナンス・改築工事等について、資料と共に、明確化されていきます。
   ↓
これらを反映して中古住宅について、きめ細かに価値判断をしていくことが目指されます。
   ↓
中古住宅に対する需要が促進されます。
   ↓
空家問題の解決に役立ちます。



中古住宅について現実にきめ細かな価値判断が行われるのか?



不動産価格の専門家である不動産鑑定士の世界や国土交通省においても、理論的に新しい評価法が確立してはいません。
今回の法改正では、価格判断について従来通り、当事者と不動産業者任せであり、価格理論が固まっていない中での急激な変化に対して、現実の市場では様々な問題発生が予測されます。→不動産鑑定士・建築士・弁護士等の専門家が受け皿となって総合的な立場から研究し、問題解決に寄与する体制が早急に必要と考えました。





ご相談手順

相談申込み書に記入 【HPからダウンロード、もしくは直接お電話(FREE:0120-801-263)】
②申込み書をFAX 【FAX:078-392-0960】
③事務局(あいき不動産鑑定内)にて受付
④専門家からご連絡いたします
⑤具体的にご相談

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費用

各専門家との初回電話相談は無料です(30分以内)。
その後の費用につきましては、各専門家の報酬規定によりますので、初回ご相談時に各専門家にお尋ねください。




相談員


不動産鑑定士 大谷良太
株式会社 池田大谷不動産鑑定所


一級建築士 / インスペクター 安水正
安水建築事務所


弁護士 永井光弘
くすのき法律事務所



お知らせ

■第一回セミナー&実践勉強会 【インスペクション時代への備え】 (パンフレットがこちらからダウンロードできます

6月9日土曜日ラッセホールにて、「兵庫インスペクション住宅価格研究・相談機構」主催「インスペクション時代到来への備え」セミナー&実践勉強会開催されました。
アットホームで大変充実した会合になりました。

参加された方から会場での励ましや
「インスペクションセミナーに参加した徳島県のHです。内容が濃く非常に勉強になりました。是非二回目の開催期待しております。」
の様なメッセージを頂きました。

インスペクション制度の普及は中古住宅流通促進にとって大きな役割を果たしますが、かたや様々な問題もはらんでいます。
是非、皆さんにそのことを知っていただきたいと思います。

制度の普及・発展のために当会としても、更に頑張っていきたいと考えています。




連絡先事務局

あいき不動産鑑定株式会社

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