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建物耐用年数の不動産鑑定


建物についての耐用年数色々

建物についての耐用年数には以下のものがあります。


使用年数

建物について現実に利用が可能な期間
ex)鉄筋コンクリート造 躯体65年


法定耐用年数

建物について減価償却を行うために法令で定められた耐用年数
ex)鉄筋コンクリート造 躯体47年


経済的耐用年数

建物について市場において価値を有する年数
ex)鉄筋コンクリート造 躯体55年




銀行融資で必要となる建物耐用年数

当社によくご相談があるケースとしては、銀行融資に際して、銀行サイドが融資に前向きなのですが、融資期間算定の基礎となる建物耐用年数について、「法定耐用年数」では足りないので、耐用年数が法定耐用年数以上であることの補足資料を専門家からだしてもらえないか、と云われたというケースです。

銀行融資で大事な価格は原価法による積算価格です。
従って建物の「経済的耐用年数」が重要になりますが、「経済的耐用年数」が「法定耐用年数」より長いことを証明してあげると良いことになります。
この点につきましては、マーケット分析が重要ですので、不動産鑑定士による鑑定が有効となります。
但し、不動産鑑定士は一般的に建物の鑑定が土地ほど得意ではありません。建物鑑定に強い鑑定士を選ぶ必要があります。
また、鑑定士は積算価格に加えて収益価格を出し、両価格を勘案して建物の時価を求めます。

銀行サイドは積算価格が重要であるとしても、収益価格も参考にしており、不動産鑑定士の求める収益価格、更に最終結果としての鑑定額が示されると銀行側の融資判断に対してプラスに働きます。



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