2010年12月13日

不動産のうち貸家とか賃貸共同住宅とかのいわゆる収益物件について「利回りが15%だから買い物件だ」とか「最低でも利回り10%は欲しいな」とか言うのを聞いたことがありませんか。
今回はこの利回りについて、専門家でも意外と考え違いをしていることについて、ちょっと説明したいと思います。

収益物件の利回りには大きく分けて２通り有ります。
一つは「期待利回り」、もう一つは「還元利回り」といいます。
以下順番に説明します。

①まず期待利回りですがこれは、地主や家主が自分の所有物件に対して期待しうる賃料の不動産価格に対する利回りをいいます。
例えば、今、ある家主さんが所有する賃貸共同住宅の価格が3000万円とします。
この家主さんが周辺の賃貸物件の状況を見て、自分の物件に対して10%程度の利回りを期待できると判断したとしたら、3000万円×10%＝300万円の年額家賃を期待したことになります。この10%が期待利回りです。

②他方、還元利回りとは、ある収益物件に対して購入を検討する買手がいる場合に、いくらでその収益物件を購入したらよいかを検討する利回りです。
例えば、今、年間家賃300万円となるある収益物件があり、その物件の購入を検討している買手がいるとします。当然その買手はいくらでその収益物件を購入したらよいのか検討します。
その場合、国債、預貯金、株、不動産、これら全ての投資市場の現在の状況と将来動向、それらとの比較における対象収益物件の投資物件としての価値を総合的に勘案して、10%程度の利回りとなる、即ち対象収益物件の価格が300万円÷10%＝3000万円
なら購入しよう、と決定するための利回りをいいます。

－本日の成功名言－
「今が一番幸せ」
(小生の妻)