こんにちは。
神戸大好きな実務修習生のハマナです。
神戸って本当にいいところです。
都会だけど、自然も身近、海も山も近くて。
異国情緒あふれるおしゃれな感じがして。
教育・文化への関心も高い地域で。
そんな神戸で、
神戸を中心に兵庫県に強い事務所で、
鑑定の修行ができてすごく幸せです。
さて、先日そんな神戸ならではの案件で
勉強させていただいたので、
ご報告したいと思います。
神戸にはかなり山手の地域でも、
住環境が良く、人気の住宅街が多くあります。
急な坂に並ぶ住宅は、
様々な方法で高低差を克服して建てることになるのですが、
今回ご依頼頂いたのは、人工地盤のある土地でした。
しかも、土地の結構な割合を占める大規模な人工地盤でしたので、
買い手の方が提示された価格が適正なのか判断の参考したい
との目的でのご依頼でした。
以下、勉強になった点をまとめます。
1.人工地盤を継続利用した方がいい場合の評価としては、
自然の地盤の土地と違って経年劣化するものですし、
強度・安全性に関しても経年・構造によって様々ですから、
利用効率(その上にどれくらいの建物が何年耐えられるか)の観点、
必要な補修費用の観点、
市場性の減退(買い手のつきにくさ)等の観点から、
自然の土地の部分との格差を算定して価格を求める方法が考えられます。
2.人工地盤を取り壊して再建または平坦部分のみで利用する方がいい場合の
(耐用年数を経過している場合や、補修するなら再建したほうが安い場合など)評価としては、
斜面部部分の面積割合と利用効率の観点、
必要な取壊し費用の観点、
人工地盤再建または擁壁等の建設費用
市場性の減退(買い手のつきにくさ)等の観点から、
自然の土地の部分との格差を算定して価格を求める方法が考えられます。
3.既存の人工地盤上に新たに建築・改築・増築するためには、
まず(安全性の)調査の計画書を提出して、
非破壊検査・コンクリートのコアを抜き取っての破壊検査を含め
安全性を証明できるだけの調査内容を決定した後、
調査を実施し、調査結果を添付して確認申請しなければなりません。
4.取壊し費用の算定にあたっては、
構造・規模・斜面形状によって
費用が大きく差が出ることに加え、
アスベストが含まれているとなると
数百万から数千万円単位で追加費用が必要になります。
5.人工地盤であるということの市場性の減退は、
取壊しの必要性があるというだけでまず、
一般のエンドユーザーの方は安全性や今後かかる費用が分からな過ぎて買わない、
不動産業者ですら、
解体費用や造成費用の不確定要素が多過ぎて尻込みする、
もし買うならリスクがある分相当の利益率を確保して価格を落として買う、
といった具合で、
単にお買得感が無ければ買わないと言ったレベルではありません。
6.以上のことから、
その地域の相場からかなりかけ離れた価格が出る可能性がある、
ということが分かりました。
4の解体費用、再建費用、補修費用等は、
不確定要素があるとは言え、物理的なことですから、
専門知識さえあれば計算することはできますが、
5の市場性というのは
結局その時その場所でいくらで買う人がいるかという話なので、
すごく難しいなあと感じました。
今回は実際に仲介されてる不動産業者さんへ
ボスがヒアリングしたのですが、
私たちが求める適性価格と言うのは、
市場価格とイコールではないので、
ヒアリングした結果をどのように評価に反映させるか、
といったことを的確に判断できるようになっていきたいです。
あいきの住宅鑑定
あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声
祖父が、他界し、あちこちに点在する土地のある我が家の相続。
税理士さんから「良い不動産鑑定士さんがいる」とご紹介をうけ『あいき不動産鑑定』さんにご依頼しました。暑い中、山林や竹藪など徒歩でくわしく見て下さり、税務申告の際に提出する鑑定書を書いて下さいました。
結果的には、税理士さんの計算されていた相続税よりもなんと！！2000万円も税額がお安くなり、土田先生の鑑定の力に驚きました。土田先生は税理士さんとの連携もバッチリで何も分からない私達のフォローをしっかりして下さり、本当に心強かったです。
しかも！2000万円も相続税が浮いたのでさぞや、報酬も高いことだろうと覚悟していましたが、正規の鑑定料金しかとられずに本当に助かりました！！ありがとうございました。
ありがとうございます。たくさんの不動産をお持ちでうらやましい限りです。
今回は全不動産について、あらかじめ税理士さんが算定された路線価評価を鑑定レベルで更に下げられないか、路線価評価で見落としている要因が無いか再検討しました。還付請求は色々な問題をはらんでいますので、このように一度の相続評価で全不動産の路線価評価をチェックさせて頂く事が、最善の方法だと思います。
最終的に税額が相当額下がって良かったです。当社は還付請求でも成功報酬は頂きません。不動産鑑定士の仕事は適正価格を示すことですから（ヤセがまん?!）。今後ともよろしくお願い致します。
