2014年09月01日

実務修習生のハマナです。

実務修習における演習、第二回目に行って参りました。

今回は、大阪の谷町筋添いの、

「テナントに貸している店舗事務所ビル」

いわゆる貸家及びその敷地の価格を求めるというものでした。


さて、この演習においては、
鑑定評価書を作成するにあたって、

「グループ検討」を行います。

例えがいいか悪いかはわかりませんが

損害賠償における賠償金額が、

前提とする「事実」と、判断の基準となる「法律」が同じでも
弁護人、裁判官によって金額が違うのと同じように

不動産の鑑定評価額も

評価対象である「土地・建物」と、判断の基準となる「鑑定評価基準」が同じでも
鑑定士によって金額が違うのです！

(もちろん、いずれの場合もある一定の範囲内におさまることは
言うまでもありませんが）

ですので、グループで検討し、

自分の意見や判断を言い合い、

講師の先生方からアドバイスをいただくことが、

訓練になります。

特に勉強になった二点を書かせていただきます。

一つ目は、
｢データを客観的に見るべし」

①人口が増加するほど、不動産の価格は上がる
②前面道路の幅が広くなるほど、不動産の価格は上がる

どちらも正解のような気がしますが、

①に関しては相関性がないことが分かったそうです。

②に関しては、当てはまる場合が多いですが、影響の程度は大小様々。

類似地域の取引事例を出来るだけ多数集めて、
不動産の特徴と価格の関係性を

「こうなっているはず」ではなく、
「客観的」に捉えることが大事ということを再認識しました。

二つ目は、
「『ピンときた！ここの値段は○○万円！』は、馬鹿にできない」

(一つ目とまるで正反対のようなことを言っているような・・・。)

なんとなく、お客さんつきにくそうだから、1割減。
なんとなく、利回り6.0%
なんとなく、面積大で5%増

不動産鑑定において、「なんとなく」はご法度です。
一つ目で申し上げたとおり、
データに基づき客観的に、理論的に、適正価格を導き出さなければいけません。

でも、地元不動産業者さんや、地域に精通した不動産鑑定士が、

「ここで、この土地やったら、坪いくらやな」
とおっしゃる価格が妥当なことは多いです。

それは、頭の中に、
「今までの取引価格」や、
「最近のご時世」や、
「その地域の地域性」や、
「買いに来るお客さんのいつも言ってること」などが、
全部入っていて、

理論をすっ飛ばして、価格がチーン♪と出てくるそうです。

私達不動産鑑定士は、それを
事例分析、一般経済分析、地域分析、市場参加者分析、等
理論で説明していく必要がありますが、

一方で、
価格がピン！とくるように、
街を歩いて、
普段からアンテナをはって置くことが大事だと感じました。

客観的にデータを集めて分析する上でも、
直感的に価格の目星をつける上でも、

不動産鑑定において、地域に根ざして仕事するということは、
非常に大事だと、今回改めて思いました。

★注意(笑)★ 依頼する不動産鑑定士によって金額が違います！

 


 

 

あいきの不動産鑑定　ご利用者様の声

司法書士　匿名希望様

任意売却のため不動産の価格を明確にする必要があったので、あいきさんに鑑定をお願いしました。とても丁寧に迅速にご対応いただきました。
詳しくご調査いただき内容もとても濃かったので、堂々と相手に提出させていただきました。
鑑定書の表装もとてもこだわっておられました。
なによりあいきさんが素晴らしいのは、なんでも相談できる気さくな雰囲気です。いつも笑顔でご対応いただき、長くおつきあいさせていただきたいと思いました。
今後とも宜しくお願いします。