最近離婚にあたっての住宅分割の相談が続いています。 「離婚をするにあたって、夫婦の財産である住宅の分割を行います。住宅は自分が取得したいので、離婚相手に代償金の支払を考えています。つきましては、代償金を算定するための適切な不動産額を算定して下さい。」とのご相談です。
スムーズに離婚協議が進む場合で、不動産価格についても話し合いができるのでしたら、「固定資産税の評価額」を利用したり、不動産業者複数社の「無料査定」の平均値を採用したり等で不動産価格を決めたら良いと思います。
但し両者の場合気をつけなければならないことがあります。 固定資産評価額の場合ですと、通常固定資産評価額は戸建住宅で時価の７割位、マンションの場合ですと５割以下になることです。従って時価より相当低額となることです。
所有者方に弁護士さんがついている場合に「固定資産評価額が役所の評価で分かりやすい」等の理由で財産分与の指標として提示してきた場合にはこの点ご注意ください。
また、不動産業者の無料査定も時価といえるものではなく、依頼者の意向が反映している場合がありますので、相手方のとった無料査定以外にこちらも信用できる業者に無料査定を頼む等の対策が必要です。
有料でも構わないようでしたら、適正価格を求める不動産鑑定が一番安心です。
離婚協議が紛糾した場合、家庭裁判所の調停を利用することになります。調停での財産分与においても、不動産価格をいくらとみるかは大きな問題点です。
不動産を処分する場合は、売却金額を使うので明確ですが、当事者の一方が取得して代償金を支払う代償分割の場合、不動産の「評価」という作業が介在するので、不動産価格について最後まで合意を得にくいのが実情です。
また、代償分割といっても、不動産を取得する当事者が相手の分与分を現金で買取ることとなるので、資力が現実にないと代償分割の話しは実現しません。希望としていくら不動産を代償分割したいと思っていても、代償金を支払う資力がない場合には、市場でその不動産を売却するか、裁判所の競売手続を使うかして、不動産を現金化して分割を行うことになります。
取得希望者に資力があると認められる場合で、調停でも不動産の価格について合意できない場合、最後は家庭裁判所の審判手続きで「不動産鑑定」を行って、不動産の価格を決めることになります。
なお、不動産の価格がローン残債務の額を下回る場合、いわゆる「オーバーローン」の場合は、不動産の分割手続きも難しくなります。銀行の利害関係もからんでくるため、離婚当事者の取り決めで債務の負担を自由に決めていくわけにいかないようになります。この場合には銀行と協議する必要が出てきます。
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裁判鑑定専門あいき
あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声
神戸にある飲食店ビルの賃料鑑定をしていただきました。
スピーディーで気持ち良くしていただき感謝しております。仕事に関する姿勢（そこが一番いいかも）に情熱を感じます。
これからもよろしくお願い申し上げます。
ありがとうございます。
裁判期日の中での鑑定ですので、弁護士さんとご依頼者が鑑定に基づき戦略を練る時間をできるだけとれるよう、今後も鉄壁かつスピーディーな評価を心掛けます。
