ある日、会社でＡ女氏が入れてくれる極苦茶をすすっていると、弁護士さんからの紹介ということで、Ａ県のガソリンスタンド経営老舗会社の社長さんからお電話がありました。 「取引銀行が提携のコンサル会社を使って、自社の経営分析を行った。企業所有不動産額として固定資産税評価額をそのまま計上している。自分の考えではとてもこのような安い金額の筈がなく、これを会社の経営状況とされると困る。所有不動産について時価評価してくれないか」という評価依頼です。
早速社長と打合せを行いました。評価にあたって一番大きな問題は、ガソリンスタンドとして利用している不動産ばかりということでした。
不動産の評価は「最有効使用」に基づいて行わなければなりません。同じ不動産でも使われ方によって価値が変わってきますが、適正価格は経済合理性に最もかなった利用を基にした価格だからです。今回の場合には、ガソリンスタンドがその土地の最有効使用かどうか見極めなければならないのです。もしガソリンスタンドが最有効使用ではないと判断される場合、現在のガソリンスタンドを取壊してマンション用地として再利用する等を前提として評価を行う事もありえます。
近年街中でもガソリンスタンドの廃業が目につきますが、現存するガソリンスタンドの7割が赤字経営という実態があります。依頼先の経営状態も慎重に分析する必要があります。失礼にあたるかも知れませんが、業界の厳しい状況を勘案すると粉飾決算さえ無い話ではありません。経営分析の専門家ではない不動産鑑定士だからといって安易に現状評価は許されないのです。三期分の損益計算書分析と社長、公認会計士からのヒアリングで今回の評価対象となるガソリンスタンドは全部が盛業であると判断しました。従ってガソリンスタンド利用を最有効使用として対象不動産の評価を行うこととしました。
ガソリンスタンドは見た目から普通の建物と異なります。大きな張り出しであるキャノピー、地下タンク、地下配管、防火塀等の特殊施設が多数あります。これらは震災があった場合最も安全な避難場所といわれる程度の装備となっています。 不動産鑑定士でもこれら特殊設備の時価資料までは持っていません。次善の策として企業備付けの固定資産台帳から実際価格の把握を行いました。こうして積算価格を試算しました
。事業用不動産ですので、一番問題となるのは収益価格です。標準化した売上高に対して賃料負担率を乗じて求めた予測家賃を、不動産取引利回りで割って収益価格を試算しました。これらの数値把握は企業秘密です。
不思議と固定資産台帳を基に試算した積算価格と収益価格が大体同じくらいに出てきましたが、全部の不動産額合計は、固定資産税評価額合計のなんと「倍位」になりました！
社長さん：「事業不動産としてはこの位の市場価格となると予測していました。」
私としては、業界に長らく身を置かれている社長がそうおっしゃるので 一安心しました。
＊写真イラストは全てイメージです。プライバシー保護のため一部フィクションを交えています。
あいきの不動産鑑定
あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声
司法書士 匿名希望様
任意売却のため不動産の価格を明確にする必要があったので、あいきさんに鑑定をお願いしました。とても丁寧に迅速にご対応いただきました。
詳しくご調査いただき内容もとても濃かったので、堂々と相手に提出させていただきました。
鑑定書の表装もとてもこだわっておられました。
なによりあいきさんが素晴らしいのは、なんでも相談できる気さくな雰囲気です。いつも笑顔でご対応いただき、長くおつきあいさせていただきたいと思いました。
今後とも宜しくお願いします。
先生、ありがとうございます。
行政との土地売買にまつわる鑑定でしたね。先生の依頼者とのきめ細やかなやり取り、当方でもよく分かりました。
先生の温かいお人柄に私共も助けられています。どうか今後とも宜しくお願い致します。
会社の節税対策を講じたのですが、その一環として実務価格と簿価との乖離が大きい不動産を関連会社に売却し、売却損をだしました。その際に土田先生に不動産鑑定評価をお願いしました。この売買価格が適正価格か否かで税務署から否認されるのを避けたかったからです。
私の無茶な意向を聞いていただきながらも最終的には、何処に出しても間違いない価格に落ち着き、お墨付きを頂いた様な安心感を得ました！
仕事もプライベートもアグレッシブな土田先生！これからも頼りにしてますよ!!
いつもお世話になっております。
ありがとうございます。不動産の世界は幅も奥も拡く、匿名希望者様には色々とご教示いただき感謝しています。今後ともよろしくお願い致します。
