大型店舗について給排水・電気・ボイラー等設備一式を賃借人に譲渡している場合の賃料への影響が論点となる鑑定依頼が結構あります。

新規賃料を求める場合については次の様に考えられます。積算賃料につきましては、基礎価格から設備費用が控除されます。必要諸経費のうち減価償却費から設備費用が控除されます。維持管理費、修繕費、公租公課、保険料についても設備対応部分について減額となります。比準賃料につきましては、同様な条件の賃貸事例があれば良いのですが、見つからない場合は個別補正を行えば良いと思います。この場合、純賃料ベースに着目し、設備費用に元利逓増償還率を乗じて求めた設備部分に対応する純賃料の土地･建物全体の純賃料に占める割合を基に判定した率で減価率を判定する等の方法もあると思います。収益賃料につきましては、設備の減価償却費又は賃料負担率で考慮すると良いと思います。

継続賃料を求める場合には、利回り法の基礎価格に影響が出ると思います。スライド法については、諸般の事情としてスライド率に反映させる方法も考えられないことはないですが現実は難しいと思います。

以上の通り、設備一式を賃借人に譲渡した物件の場合、賃料に影響が出てくると考えます。

 

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