三宮の商況も近年だいぶ安定している様です。色とりどりの極彩色の装飾品で飾られた神戸南京町もここのところ大変賑わっています。私の会社は南京町のすぐ側にあるのですが、一旦南京町に足を踏み入れるともみくちゃにされるので、普段はなかなか足を踏み入れません。

神戸中心地の商業地区は大きくは三宮商業地区、元町商業地区に分類できます。そのうちの元町商業地区には元町通り商店街、大丸筋（旧居留地）、中華街（南京町）等、特色を有する商業地区があります。

今回、南京町のある中華料理店から鑑定依頼がありました。南京町の中華料理店からの鑑定依頼は珍しく、一体幾ら位するのか関心がありましたので、ワクワクしながらお店を訪ねました。



老舗店で、依頼者の店主は中国から来日して以来、南京町で半世紀にわたって中華料理を作り続けてきた方です。建物は相当古いですが本国から取り寄せたこだわりの内装は歴史を経た今も輝きを放っていました。

収益力のある商業地区の立地良好な物件の場合、最近の収益物件投資市場を反映して、昨今収益価格が積算価格を大きく上回る結果となる傾向があります。この物件の鑑定の話を最初に聞いた時、私は積算価格と収益価格が相当乖離して難儀するかもと思いました。

積算価格は土地の価格と建物の価格を各求めて、それを合算して対象物件の価格として求めます。今回、取引事例については南京町の中の事例が見当たらず元町商店街の中の事例から比較してくることになりました。収益価格は、対象不動産を投資目的で購入して賃貸に供すると予測し、得られる賃料に見合う投資購入額を求めます。三宮・元町地区の豊富な賃貸事例との比較から賃料は坪当たり25000円弱かなあと予測しました。

南京町のお店は儲かっているだろうなぁとは思いましたが、建物が古いこともあって積算価格が低く出てギャップはさらに広がりました。今回は何と収益価格が積算価格の大方倍近く試算されました。これほど乖離したのには私も流石に驚きました。

積算価格も収益価格も対象物件について、別の側面に着目して求めた価格であ相互に尊重する必要があります。中華街の物件は収益目的の購入が中心となりますので、収益価格を重視し、保守的に考えて、鑑定額を求める事にしました。

普段見ることの出来ない南京町のお店の中を隅々まで見せて頂き、色々な秘話も教えていただき、更にこの異国情緒あふれる神戸の街が好きになりました。


*個人情報保護のため一部フィクションを交えています。写真はすべてイメージ画像です。

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会社社長　匿名希望様

対税上、対取引相手への説明に大変有効でした。
鑑定のやり方が種々ある中で合理的に依頼者の方向に沿って説明をうけながらしていただいたことで依頼者として満足しています。
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