A不動産とB不動産を等価で交換可能な場合、税法上の交換特例が適用できれば譲渡税の繰延べが可能となります。

この特例の適用を受けるためには､以下の要件を満たす必要があります。

①交換するＡ・Ｂ不動産はいずれも1年以上保有すること

②交換するのは同種の資産であること。例えば以下の通りです。

・土地と土地の交換
・土地と借地権の交換
・農地と耕作権の交換
・地上権である借地権と賃借権である借地権の交換
・建物と建物の交換・建物と建物やその付属設備の交換
・建物と建物やその付属構築物の交換

③交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額が、いずれかの多い方の価額の20％以内であること。

建物付き土地の交換の場合は、建物と土地の両方を合わせた価額はもちろん、建物と建物、土地と土地の価額についても上記の条件を満たす必要があります。

以上の要件を満たす必要がありますが、②の要件は交換時の対象不動産の時価で判断する必要があるため､不動産鑑定士に対して鑑定依頼があるのです。

正直なところ、土地建物全体の価額、それを構成する土地、建物の各価額について②の要件を満たすことが明らかな不動産についての鑑定依頼は少なく、かなり難しい不動産についての評価依頼が殆どという感じです。
私は妙に負けず嫌いなところがあって、依頼者から「多少の交換差金が出ても仕方がない」と言われても、何とか差金が出ない方法はないかと、何日も頭をひねることがしばしばです。

上記の通り、等価交換が出来ますと、実際のキャッシュが相殺によって発生しないようにすることが可能なことはもちろん、譲渡税も今回は発生しないので、助かりますよ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　あいき不動産鑑定　代表鑑定士 土田剛司