相続対策等により、底地を個人所有、同族法人が借地をし、無償返還届けをしている場合の話です。

地代としては、使用貸借と見なされない程度ということで、固定資産税額の2から3倍程度が授受されています。

今般、以上のような借地契約における地主が亡くなり相続が発生しました。底地が相続されました。税理士さんの相続税のための底地評価額として土地価格に対して、財産評価基準による底地割合である8割を乗じた価格となります。

税理士さんから私の方に、時価で更に安くなる可能性はないかというお問い合わせがありました。この場合、鑑定士としては、割合法と収益還元法にて底地の時価を求めます。

割合法については、税務のように設定権利金の授受がないので自動的に土地価格の80％という風には考えません。第三者間を中心とする売買では、通常は土地価格の30から40%程度となります。

収益還元法については現行地代が固定資産税額の2から3倍なので適正地代に比較しだいぶ安くなっていますが、地代の増額訴訟では裁判所はそう簡単には増額を認めてくれないし、認められたとしても激変緩和で大きな増額を望むことは出来ないのが現実です。従って、現行地代を基に還元利回りに地代改定見込みを織り込んで還元するという方法が妥当であると考えられます。

以上により求めた両価格を調整して時価を求めます。

いずれにしても、税理士さんが出す土地価格の80%という水準よりは安くなると思います。