友人のA君から鑑定依頼がありました。 彼は40歳後半、高校の後輩でもあります。何年か前にお父さんが亡くなり、相続によって収益不動産を100棟以上持っていて､毎月何億円もの家賃が勝手に彼の口座に振り込まれてきます。不動産管理業を営んでいますが、本当は働かなくてもよい立場にあります。そんな彼は、普段はポロシャツ、チノパン姿でサイクリング自転車に乗って、軽やかに街を移動するパパです。
先日A君と話をしていて、彼の悩みを聞くことができました。彼の悩みというのは 「自分の人生がこのまま終わってしまうかもしれない」ということです。 彼は何か世の中に自分のビジネスを生み出したいと考えているようです。 私などは会社を育て、自分の手を離れても成長し続ける状態まで育てば、自分は早々に引退して悠々自適に暮らすことが夢です。その実現は1日でも早い方が嬉しい。 多くのビジネスマンは私のように、各自が携わるビジネスを平穏または成功裏に終えて、安隠と暮らせる生活を夢見ていらっしゃるのではないでしょうか？
さて本題に入ります。 今回のご相談は不動産の等価交換のための鑑定です。 もしA不動産とB不動産を交換する場合に、税法上の交換特例が適用できれば譲渡税が課税されません。ただし、この特例の適用を受けるためには､一定の要件を満たす必要があります。この要件のうち価格に関するものには以下の①②があります。
①交換するのは同種の資産であること。例えば以下の通りです。 ・土地と土地の交換 ・土地と借地権の交換 ・農地と耕作権の交換 ・地上権である借地権と賃借権である借地権の交換 ・建物と建物の交換 ・建物と建物やその付属設備の交換 ・建物と建物やその付属構築物の交換
②交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額が、いずれかの多い方の価額の20％以内であること。 建物付き土地の交換の場合は、建物と土地の両方を合わせた価額はもちろん、建物と建物、土地と土地の価額についても上記の条件を満たす必要があります。
以上①②等の要件を満たす必要がありますが、②の要件を満たすかどうかが不明のため､不動産鑑定士に対して鑑定依頼があるのです。正直なところ、土地建物全体の価額、それを構成する土地、建物の各価額について②の要件を満たすことが明らかな不動産についての鑑定依頼は少なく、かなり難しい不動産についての依頼が多いです。
私は妙に負けず嫌いなところがあって依頼者に「等価交換は難しそうです」と言いたくないので、パソコンの前で何日間も頭をひねることがしばしばです。
さて、Ａ君の話に戻ります。彼の子供達に対しての教育方針は、勉強面はうるさくは言わないが、人を見る目と、断る事をしっかり教えているとのことです。 これ程の資産家になると、きっとあの手この手の営業や頼み事に対して苦慮しているのだと思います。鑑定報酬についてもキツーイ交渉がありました。お金持ちほど○○という言葉が身に染みました。
※個人情報保護のために一部フィクションを交えています。
あいきの不動産鑑定
あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声
会社の節税対策を講じたのですが、その一環として実務価格と簿価との乖離が大きい不動産を関連会社に売却し、売却損をだしました。その際に土田先生に不動産鑑定評価をお願いしました。この売買価格が適正価格か否かで税務署から否認されるのを避けたかったからです。
私の無茶な意向を聞いていただきながらも最終的には、何処に出しても間違いない価格に落ち着き、お墨付きを頂いた様な安心感を得ました！
仕事もプライベートもアグレッシブな土田先生！これからも頼りにしてますよ!!
いつもお世話になっております。
ありがとうございます。不動産の世界は幅も奥も拡く、匿名希望者様には色々とご教示いただき感謝しています。今後ともよろしくお願い致します。
他も見るこちら
