実務修習生のハマナです。
先日、業務が忙しい3月末に必死で提出した実務修習課題が、
すべて「認定」と結果が来て、ホッとしております。
3月は、不動産鑑定士が忙しくなる季節の一つです。
弊社も上場企業から毎年ご依頼をいただいており、
①「同じ物件を”継続して”評価ができる」、
②「地域性・賃貸形式・用途・構造・築年・類型が多様な物件を”同時に”評価ができる」
ので、実務修習生としても大変勉強になりました。
①については、
「同じ物件を”継続して”評価ができる」ことによって、
レントロール（収入)も原価(支出）表も年単位の時系列表を作成でき、
単年では気付かなかったことに気づくことができます。
例えば、空室率や修繕費の通常年の水準が分かるため、
逆にイレギュラーな支出の原因の把握や予測が可能となります。
「この年の通年より高額な修繕費は何だろう？
前年より空室率上がっているから、テナントの入れ替えがあったんだな。
それでクロスの張替えや設備を変えたりしたことが原因だ！」
といったようなことが、分かってきました。
通常年の水準は、資料が少なければ平均的な数値を採用しますが、
実際には各物件は地域、テナントの状況、築年数、グレード等が異なり、
それらが価格に影響してきます。
実態に基づいた数値を採用し、それにから今後の収支予測を行うことで、
より精緻な評価ができている実感がありました。
また、②については、
「多様な物件を”同時に”評価ができる」ことによって、
類似した物件を横並び比較し、
ある条件が異なると収入やコスト、価格がどのように変わるか
が的確に把握できます。
例えば、
地域性が異なると、どの程度利回りが違うのか、
築年が異なると、どの程度修繕費が違うのか、
一棟貸しと部分貸しでは、どの程度経費率が違うのか等が、
分かりました。
これらは、ご依頼頂いた評価において、
全物件の整合性をとるために確認すべきことでもありますが、
今後他の物件の評価を行う上でも有用な指標となってくれます。
今回実務で学んだことを生かして、
今後の業務と残り2回の課題の提出もしっかり
やっていきたいと思います。
以上
あいきの不動産鑑定 ご依頼者様の声
当社は賃貸不動産の時価注記に伴う時価算定を主にお願いしています。
決算時期での大量の依頼であり、資料もろくに渡せないこともある中で、期限までには必ず間に合わせていただき、ありがとうございます。
また他の依頼でも急なものや、断片的なものになることが多いですが、いつも快くお受けいただきありがとうございます。
成果物についても、いつも丁寧に説明してくださり、当社の意向を最大限に汲み取っていただいたものになっています。おまけに当社の商圏に関する情報や資料を定期的にいただき活用させていただいています。
最初は不動産鑑定士というものは固い感じでなじみにくいと思っていましたが今ではいい意味で軽く感じられるのは、なんでも相談でき何回も同じ質問に答えて頂ける雰囲気を持っている、ひとえに土田先生の人当たりのよさだと思います。
いつも助けていただき感謝しています。これからもよろしくお願いいたします。
～ 当社より ～
いつもお世話になりありがとうございます。
いつも御社からは最先端の不動産問題のご相談があり、当社にとって大変勉強の機会になっています。今後とも至らぬ点よろしくご指導下さい。
いつもお世話になりありがとうございます。
いつも御社からは最先端の不動産問題のご相談があり、当社にとって大変勉強の機会になっています。今後とも至らぬ点よろしくご指導下さい。
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