借地権とは建物所有を目的とする土地賃借権等をいいます。底地とは当該借地権が設定された場合の宅地所有権のことをいいます。借地権、底地、地代、一時金は相互に関連しており、どれか一つの価値を求めようとする場合、他全部についての分析が必要となります。

 

借地権設定契約の際に設定権利金という一時金が地主と借地人間で授受された場合、設定権利金相当額が借地権価格と考えてもよい場合があります。この場合、借地人は土地価格のうちの借地権価格分を取得すると考え、賃貸人(所有者)が有する底地部分の利用対価に見合う額について借地人が地代として支払うと考えてよいと思います。これを底地側からみれば、地代の収益還元価格が底地価値といえます。

 

これに対して難しいのは、借地権設定時に設定権利金の授受がなく、しかも地代が著しく低廉な場合です。経済合理的行動としては設定権利金が支払われない場合、底地部分の利用対価である地代は通常高位に設定されます。先の場合には、借地権設定の合意対価（設定権利金）がないのに、底地の収益価値が低く計算されるという現象が起こります(反面、設定対価のない借地権価格が高位に計算されます)。

 

この理論矛盾を回避して、正常な価値を求めるには、地代を適正値に補正したり、土地の用途に応じた一般的な借地権・底地割合を基に判断を行ったりします。現実の取引事例から把握される借地権底地割合は単純ではなく大変幅がありますので、対象地における割合を判断するのはかなり難しい作業です。

 

更に、一時金には借地条件変更承諾料、更新料等実質的に観て様々な内容があり、借地権や底地の価値を直接増減させる要素となりますので、将来の授受動向も含めて注意が必要です。

 

以上のように借地権・底地、地代、一時金の価値を求める場合には、相互にフィードバックしながら、妥当な価値を探っていくような作業となり、評価する主体によって価格差が生じ易い案件といえます。

 

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