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トップページ > 借地権・底地の不動産鑑定

土地利用状況の意識変化


国土交通省の2013年度土地所有利用状況に関する意向調査によると、98年頃から「今後、所有が有利」と回答する人と、「今後、借地賃借が有利」と回答する人の割合が均衡し始め、00~08年には公社が優勢となりました。近年は前者が再びやや優位となっていますが、企業活動における借地・賃借に対する評価については、97年以前と比べだいぶ高まっています。
一方で、上場企業等による不動産取引額に占めるJ-REITの物件取得額の割合が増加しており、12年上期には45%近くにまで伸びています。中でも、底地の取得額は全体に一般投資家の間でも底地投資への注目が集まっています。


借地権の不動産鑑定


借地権の特徴

借地権の最大メリットは、購入するよりも低い金額で土地を安定的に利用できることです。企業では、所有より賃借に優位性を見出す企業も増加しており、財務戦略として土地利用を継続したまま、事業用定期借地権と底地に分離して、自己が借地し、底地を売却する利用(セール&リースバック)が増えています。


借地権価値とは

借地権価値は、借地人が地代を支払うことにより土地を安定的に利用できる利益のことを指します。しかし取引慣行のある一部の地域を除き、実例がほとんどありません。
底地所有者に売り渡す場合は、相続税路線価を基にした借地権割合を更地価格に乗じた価格が合理的と考えられます。
第三者との売買の場合には、
①当該借地権又は当該借地権付建物を利用して行う事業等を生む総収益に基づく収益価格、あるいは、
②適正地代と現行地代に差額がある場合は、この差額に基づく収益化格闘を借地権価値とする考え方がありますが、取引実例がきわめて少ないためやや説得力に欠けます。


借地権の不動産鑑定

借地権の価格は、借地契約を前提とする低廉な現行支払地代と借地権が設定されている土地の経済価値に対応した適正地代の差額(借り得分)の現在価値のうち、取引の対象となる部分といえます。
借地権が設定されていたとしても、借地権の取引慣行が成熟している地域とそうでない地域では借地権価格に差が生じてきます。また、契約内容が建物の最有効使用を阻害する等で借地権の価格は異なります。
このように借地権の価格は地域性や契約内容の個別性に影響を受けるため、借地権の存する地域及び借地権の契約内容の特性等を分析できる不動産鑑定士による鑑定が有効です。
借地権価格を求める場合には、地主に譲渡する場合と、第三者に譲渡する場合の二通りが考えられます。各場合で、価格が大きく変わってきますので留意が必要です。
以下の場合も評価が有効です。

  • 借地契約が満了し、更新する場合の「更新料」の不動産鑑定
  • 借地権を譲渡する場合の「譲渡承諾料」の不動産鑑定
  • 借地契約の条件を変更する場合の「条件変更承諾料」の不動産鑑定
  • 借地上の建物を増改築する場合の「増改築承諾料」の不動産鑑定



底地の不動産鑑定


底地の特徴

地代の滞納リスクは家賃より少なく、安定的に賃料収入が見込まれます。建物を貸して家賃収入を得る場合と比較すると、地代収入は安いのですが、家賃から減価償却費等のコストを引いた残りの純収益と、地代からコストとなる公租公課を引いた純収益とを比較すると、利回りベースで底地の収益力はそれほど劣っているわけではありません。旧借地法下の優良借地人については、半永久的に貸し続けてもよいですし、事業用定期借地であれば、存続期間満了後に更地として土地が返ってきます。また、途中解約リスクに対してはペナルティ条件を契約に盛り込んで対応することも可能です。
このような長所が、企業の事業用借地ニーズの高まりとともに拡大する不動産投資市場でも見直されてきています。しかしながら、底地にも出眼江りっとがあります。売買の際に担保的性格がなく、現金取引に限られてしまうことから流動性が低いことや、地代収入の割に課税上の評価額が高いことなどです。


底地価値

底地の経済価値の本質は、毎月の地代及び将来の更新料・承諾料等一時金収授権と更地復帰の期待価値をあわせたものになります。

底地の経済価値

底地については、取引実例がわずかながらあります。借地人との取引では底地割合を使うのもよいでしょう。
旧借地法に基づく底地の場合、地主側に契約更新を拒否するのが困難であり、「土地が返ってこない」と言われます。毎月の地代は半永久的に得られますが、更新復帰期待値はゼロに近いものとなる場合が多いです。
この場合、底地の経済価値は、更地復帰価格は考慮せず、年額地代に基づく純収益等による収益価格が適切です。事業用定期借地権が設定された底地の経済価値については、定期借地権存続期間における地代の総和と予想される更地の期待価値の合計に基づいて求める事が出来ます。


底地の不動産鑑定

底地とは借地権の付着している宅地です。
底地価格を求める場合には、当該借地人に譲渡する場合と、第三者に譲渡する場合の二通りが考えられます。
底地を当該借地人に譲渡する場合、借地人は借地契約によって制限されていた様々な利用制限がなくなり、借地権付きであった土地が完全所有権となって、利用価値、市場性、担保価値が回復するため、第三者に譲渡する場合の底地価格に比べて増分価値が生ずる可能性があります。
鑑定評価において、第三者に譲渡する場合の価格を正常価格といい、当該借地人に譲渡する場合の価格を限定価格といいます。
底地の正常価格を求める場合も判断が難しいですが、限定価格となると増分価値の分析等が必要となり不動産鑑定士の鑑定評価が有用です。



不動産鑑定士 土田剛司のブログ 「借地権・底地の鑑定」を見る



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