貸した土地が返ってこない。地主さんはしばしばそうおっしゃいます。定期借地権の場合は期間満了で終了しますが、旧法借地権や借地借家法の普通借地権の場合は更新するのが原則ですので、借地権者が土地を返還する気がない場合、地主さんはなかなか更地の返還を受けるのは難しいという状況です。旧法借地権より普通借地権の方が若干更地返還を受ける機会が多いです。両借地権の主な違い、底地の評価においてどのように評価するのかを以下に簡単に記載します。（詳しくお知りになりたい方は当社作成レポート「旧借地権の存続期間・消滅と底地の鑑定評価」 、「借地借家法普通借地権における底地の鑑定評価」 をご参照ください。）
旧法借地権と普通借地権の主な違い
存続期間：旧法借地権の場合は、期間の定めがない場合の最初の存続期間は堅固建物なら60年非堅固なら30年で、更新後の存続期間は堅固なら30年非堅固なら20年です。普通借地権の場合は堅固非堅固区別なく、当初30年 初回の更新後20年 2回目以降の更新後10年です。普通借地権においては、地主の正当事由の有無を検討する機会が増えたといえます。
借地権の存続期間満了時以降において借地上に建物が存在しない場合：旧法借地権の場合は、存続期間満了後に借地権者が土地を継続使用していた場合、その利用が駐車場や資材置場であるならば、地主が遅滞なく異議を述べれば、正当事由がなくても借地権は消滅します。一方、普通借地権の場合は、同状況においては、法定更新の規定が適用されず、地主は異議を述べなくても借地権は消滅します。
借地期間中に建物滅失した場合に借地期間を延長する場合：旧法借地権の場合は地主の「遅滞なき異議」が必要。普通借地権の場合は地主の「承諾」が必要。普通借地権の場合は地主の積極的なOKが必要ということです。
（普通借地権のみ）更新後の存続期間中の建物滅失時の借地契約解消：普通借地権については、更新後の存続期間において、借地権者が地主の承諾（又は裁判所の許可）を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、地主は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができ、当該請求又は申入れから3ヵ月を経過したときに借地権は消滅します。
（旧法借地権のみ）建物朽廃による借地権の消滅：法定存続期間中（最初の存続期間であれ更新後の存続期間であれ当事者間で有効な存続期間の定めをしていなかった場合）に限って建物が朽廃した場合に旧法借地権は消滅します。
借地期間を考慮した底地の鑑定評価方法について
旧法借地権も普通借地権も、通常更新されるものであるから、底地の鑑定評価においては、基本的には永久還元法を使用することになるでしょう。ただし、確実に更地返還が予想される場合にはインウッド法を使用することがあります。
例えば、地主の自宅が火災により焼失、建替費用を捻出することができないため、借地上に住む必要があるという事情が地主側にはあるが、一方、借地権者は容易に引っ越し可能な若者であるという状況であるというようなことを可能な限り事情を伺って、地主の正当事由が認められるであろうと判断できる場合以外は永久還元法を適用するのが無難であると考えられます。
また、旧法借地権と普通借地権の違いによる評価上の判断としては、借地権の拘束力の度合いを考えると、普通借地権の場合は旧法借地権の場合より還元利回りを低くするというのが一つの方法として考えられます。 以上の様に、借地権の存続期間をできるだけリアルに予測した鑑定評価を行う必要があります。
