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広大地規定の改正について


平成30年1月1日以降の相続又は贈与につきましては、改正法規が適用されます。改正の根拠は以下の通りです。
  1. 1.現行の広大地評価は、面積に応じて比例的に減額する評価方法であるため、その土地の形状が考慮されておらず、土地の形状次第で実際の取引価格と相続税評価額が大きくかい離することがある。
  2. 2.富裕層の節税対策に利用されている事例があることから、租税公平主義の見地にそぐわない。
  3. 3.実務上、広大地評価に関する適用要件が明確ではない部分が多々あるため、納税者と課税庁との間で見解の相違により広大地評価が否認される可能性があり、(専門家の立場として)適用可否の判断が難しい。


地積規模の大きな宅地の評価（20－2）について


平成29年6月22日の国税庁パプリックコメントで「地積規模の大きな宅地の評価」（20－2）が発表されました。
旧広大地規定「広大地の評価」（24－4）は削除されました。

　　

財産評価基本通達（20－2）「地積規模の大きな宅地の評価」規定


20－２ 地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、 それ以外の地域においては 1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の(1)か(3)まで のいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」 という。）で 14－2((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式に より求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
　　　
  1. (1)市街化調整区域（都市計画法第34 条第 10 号又は第11 号の規定に基づき宅 地分譲に係る同法第４条((定義))第 12 項に規定する開発行為を行うことがで きる区域を除く。）に所在する宅地
  2. (2)都市計画法第８条((地域地区))第１項第１号に規定する工業専用地域に所在する宅地
  3. (3)容積率（建築基準法（昭和25 年法律第 201 号）第52 条((容積率))第１項に 規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が 10 分の 40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22 年法律第 67 号）第281条((特別区))第１ 項に規定する特別区をいう。）においては10 分の30）以上の地域に所在する宅地
（算式）
規模格差補正率＝A×B＋C／地積規模の大きな宅地の地積(Ａ)×0.8


上の算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

高田井地規模格差補正率表

(注) 　　　　　　　　　
  1. 1.上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第２位未満を切り捨てる。
  2. 2.「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
    • イ.首都圏整備法（昭和31年法律第83号）第２条((定義))第３項に規定する既成市街地又は同条第４項に規定する近郊整備地帯
    • ロ.近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）第２条((定義))第３項に規定する既成都市区域又は同条第４項に規定する近郊整備区域
    • ハ.中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）第２条((定義))第３項に規定する都市整備区域

　　

「地積規模の大きな宅地の評価」適用要件

  1. ●地積
    三大都市圏：500㎡以上の宅地
    それ以外の地域：1000㎡以上の宅地

  2. ●所在地
    都市計画法上の路線価図による「普通商業・併用住宅地区」又は「普通住宅区」に所在
    「市街化調整区域（条例指定地域等を除く）」及び「工業専用地域」「指定容積率が400％以上（東京都の特別区は300％以上）の地域」以外に所在

　　

「地積規模の大きな宅地の評価」試算式

（算式）
見直し後の評価額＝路線価×地積×補正率(*1)×規模格差補正率(*2)
  1. (*1)奥行き距離や不整形地を考慮した補正率
  2. (*2)地積を考慮した補正率

広大地規模格差補正率表

規模格差補正率を適用する上での注意点としては、広大地補正率と異なり、他の補正（奥行価格補正、不整形地補正、無道路地補正など）と併用できるという点です。 従って、両補正率を単純に比べて評価額が相当増加するとは判断できません。土地の個別事情に応じた最終的な評価額を比較する必要があります。


規模格差補正率と広大地補正率の単純比較


広大地補正率と規模格差補正率の単純比較



今後の広大地評価について　不動産鑑定士の立場から


新規定は、従来、広大地規定適用の際の悩ましい要件である、開発用地か否か・戸建分譲地か否か・開発道路等の潰地が発生するか等の要件の検討が不要となり、地積と所在地のみで判断することができます。このため適用要件が明確となり、専門家の助力を得ずとも評価計算が可能となり、実務上の運用がスムーズになると思います。
その反面、財産評価基本通達の弱点である個別の土地時価分析に対しての大雑把さは依然として解消されなさそうです。
従いまして、従来、広大地規定適用で主張を行った戸建分譲地で過大な潰地負担等の主張に基づく不動産鑑定を使ったり、そもそも開発さえできない開発不適合地、市街地でも全く有効需要のない地域の土地、造成に著しい費用が必要となる地勢の土地等については時価が大きく通達による評価額より下がる場合がありますので、依然として、不動産鑑定を使って個別土地の時価を立証するのが有効になるものと考えられます。




広大地評価判定


広大地判定とは、不動産相続に際して、規模の大きい土地について一定の要件を満たせば、広大地として、大幅に評価額が減額できる規定です。
どのくらい減額できるかといいますと広大地の評価額＝広大地の路線価×広大地補正率×面積で計算しますが広大地補正率＝0.6-0.05×面積／1000㎡で広大地の面積が1000㎡なら広大地補正率は0.55、5000㎡なら広大地補正率は0.35にまで落ちます。
広大地規定が適用できると、大幅に評価額が減額できます。私も、税理士さんと一緒になって、適用可能性にこだわってとことんまで調査します。相談を受けた面大地についてあらゆる要因を考えても残念ながら広大地規定が適用できないこともあります。反対に適用できると判断できた場合、税理士さんと思わずニンマリすることがあります。



税理士さんでも悩むケースに圧倒的な実績


例えば「容積率が 150～200%程度で戸建住宅に共同住宅が混在する市街地にある面大地」について広大地規定が適用できるかどうかです。特に対象地上現況 3 階建ての共同住宅があると判断が難しくなります。
用途地域が第 1 種低層住居専用地域の場合は建築物について 10m の高さ制限があり、一般にはマンション用地としては採算がとれないので、戸建住宅開発用地が最有効使用となります。3 階建て迄の共同住宅が建っていても地主さんが当面の利用として建てている場合が殆どで、土地の最有効使用は戸建住宅開発用地です。
第 1 種低層住居専用地域以外の用途地域の場合にはマンション用地か戸建住宅開発用地かの判断は一概には難しく個々に見ていくことになると思います。
ただ当該地域の開発動向をつかむために市役所にて開発登録簿を調べても、実際の所、在来の住宅地域ではそんなに開発が行われていないものです。 また地元の不動産業者にヒアリングしても駅徒歩圏の場合マンション、戸建住宅どちらのニーズもあるという場合が多いものです。
不動産鑑定士等にきくとありますが、結局、専門家でも判断が難しい場合が多いと思います。
概ねマンションが標準的使用であるマンション地域又はマンション地域に相当程度移行しつつある地域内の面大地以外は、戸建住宅開発用地として良いようです。
「戸建住宅開発用地と判断できた場合でも、道路等の公共公益施設が不要の旗竿地として区画割りできる土地ではないのか」につきましては、面大地の形状・画地条件、道路付けの検討に加えて、周辺の戸建住宅開発用地について公図・登記簿等を調べてみるのも有効だと思います。



「全国税経新報」に掲載された記事



広大地規定が出来て間もない頃、税理士さん向けの専門機関誌「全国税経新報」に掲載された土田の記事です。


「広大地規定について（不動産鑑定士の立場から）」



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