業務対応エリア
  • 兵庫県全域
    神戸市 尼崎市 西宮市
    芦屋市 伊丹市 宝塚市
    川西市 三田市 明石市
    加古川市 高砂市 西脇市
    三木市 小野市 加西市
    加東市 姫路市 相生市
    たつの市 赤穂市 宍粟市
    豊岡市 養父市 朝来市
    篠山市 丹波市 洲本市
    南あわじ市 淡路市
  • 東京都
  • 大阪府
  • 京都府

トップページ > ガソリンスタンドの不動産鑑定

ガソリンスタンドの不動産鑑定


ガソリンスタンドの鑑定評価

ある日、会社でA女氏が入れてくれる極苦茶をすすっていると、弁護士さんからの紹介ということで、A県のガソリンスタンド経営老舗会社の社長さんからお電話がありました。
「取引銀行が提携のコンサル会社を使って、自社の経営分析を行った。企業所有不動産額として固定資産税評価額をそのまま計上している。自分の考えではとてもこのような安い金額の筈がなく、これを会社の経営状況とされると困る。所有不動産について時価評価してくれないか」という評価依頼です。

早速社長と打合せを行いました。評価にあたって一番大きな問題は、ガソリンスタンドとして利用している不動産ばかりということでした。
不動産の評価は「最有効使用」に基づいて行わなければなりません。同じ不動産でも使われ方によって価値が変わってきますが、適正価格は経済合理性に最もかなった利用を基にした価格だからです。今回の場合には、ガソリンスタンドがその土地の最有効使用かどうか見極めなければならないのです。
もしガソリンスタンドが最有効使用ではないと判断される場合、現在のガソリンスタンドを取壊してマンション用地として再利用する等を前提として評価を行う事もありえます。

近年街中でもガソリンスタンドの廃業が目につきますが、現存するガソリンスタンドの7割が赤字経営という実態があります。依頼先の経営状態も慎重に分析する必要があります。失礼にあたるかも知れませんが、業界の厳しい状況を勘案すると粉飾決算さえ無い話ではありません。経営分析の専門家ではない不動産鑑定士だからといって安易に現状評価は許されないのです。
三期分の損益計算書分析と社長、公認会計士からのヒアリングで今回の評価対象となるガソリンスタンドは全部が盛業であると判断しました。従ってガソリンスタンド利用を最有効使用として対象不動産の評価を行うこととしました。

ガソリンスタンドは見た目から普通の建物と異なります。大きな張り出しであるキャノピー、地下タンク、地下配管、防火塀等の特殊施設が多数あります。これらは震災があった場合最も安全な避難場所といわれる程度の装備となっています。

不動産鑑定士でもこれら特殊設備の時価資料までは持っていません。次善の策として企業備付けの固定資産台帳から実際価格の把握を行いました。
こうして積算価格を試算しました。事業用不動産ですので、一番問題となるのは収益価格です。標準化した売上高に対して賃料負担率を乗じて求めた予測家賃を、不動産取引利回りで割って収益価格を試算しました。これらの数値把握は企業秘密です。不思議と固定資産台帳を基に試算した積算価格と収益価格が大体同じくらいに出てきましたが、全部の不動産額合計は、固定資産税評価額合計のなんと「倍位」になりました!

社長さん:「事業不動産としてはこの位の市場価格となると予測していました。」私としては、業界に長らく身を置かれている社長がそうおっしゃるので 一安心しました。


PAGE TOP