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ガソリンスタンドの不動産鑑定


ガソリンスタンドの鑑定評価

ある日、会社でA女氏が入れてくれる極苦茶をすすっていると、弁護士さんからの紹介ということで、A県のガソリンスタンド経営老舗会社の社長さんからお電話がありました。
「取引銀行が提携のコンサル会社を使って、自社の経営分析を行った。企業所有不動産額として固定資産税評価額をそのまま計上している。自分の考えではとてもこのような安い金額の筈がなく、これを会社の経営状況とされると困る。所有不動産について時価評価してくれないか」という評価依頼です。

早速社長と打合せを行いました。評価にあたって一番大きな問題は、ガソリンスタンドとして利用している不動産ばかりということでした。
不動産の評価は「最有効使用」に基づいて行わなければなりません。同じ不動産でも使われ方によって価値が変わってきます。不動産の適正価格はそのうち経済合理性に最もかなった利用を前提にした価格です。
今回の場合には、ガソリンスタンドがその土地の最有効使用かどうか見極めなければならないのです。 もしガソリンスタンドが最有効使用ではないと判断される場合、現在のガソリンスタンドを取壊してマンション用地として再利用する等を前提として評価を行う事もありえます。

近年街中でもガソリンスタンドの廃業が目につきますが、現存するガソリンスタンドの7割が赤字経営という実態があります。依頼先の経営状態も慎重に分析する必要があります。失礼にあたるかも知れませんが、業界の厳しい状況を勘案すると粉飾決算さえ無い話ではありません。
経営分析の専門家ではない不動産鑑定士だからといって安易に現状評価は許されないのです。 三期分の損益計算書分析と社長、公認会計士からのヒアリングで今回の評価対象となるガソリンスタンドは全部が盛業であると判断しました。 従ってガソリンスタンド利用を最有効使用として対象不動産の評価を行うこととしました。ガソリンスタンドは見た目から普通の建物と異なります。大きな鉄の張出しであるキャノピー、地下タンク、地下配管、防火塀等の特殊施設が多数あります。これらは震災があった場合最も安全な避難場所といわれる程度の装備となっています。

不動産鑑定士でもこれら特殊設備の時価資料までは持っていません。次善の策として企業備付けの固定資産台帳から実際価格の把握を行いました。
こうして積算価格を試算しました。対象不動産は事業用不動産ですので、一番問題となるのは収益価格です。 標準化した売上高に対して賃料負担率を乗じて求めた予測家賃を、不動産取引利回りで割って収益価格を試算しました。これらの数値把握は企業秘密とさせて下さい。不思議と固定資産台帳を基に試算した積算価格と収益価格が大体同じくらいに出てきました。
結果、全部の不動産額合計は、固定資産税評価額合計のなんと「倍位」になりました!

社長さん:「事業不動産としてはこの位の市場価格となると予測していました。」
私としては、業界に長らく身を置かれている社長がそうおっしゃるので安心しました。

ガソリンスタンドの閉鎖が未だにあちらこちらで見られます。販売競争による薄利多売化に加え、法令により敷設後40~50年程度から発生する地下タンクのメンテナンス・更新費用等の負担等が原因であったと思われますが、ここ10年位前から後者については国の補助金が費用の2/3程度給付されるようになりました。 震災時の地域インフラとしてガソリンスタンドの重要性が国によって見直されてきたことも要因としてあるようです。

ガソリンスタンドの評価に当たりまして、一番気になりますのが土壌汚染の影響です。この点につきまして、不動産鑑定士あたりは大変神経質になっています。当社の依頼者であるガソリンスタンドは全物件について土壌汚染対策の保険に加入しておられ、この様な場合には、土壌汚染の影響は考慮外として、評価を行うことが可能です。
因みに社長に実際の保険額給付の状態について伺ったところ、「私の所は、殆どありません。」とのことでした。維持作業を怠り長年放置した場合の被害は深刻なものとになりますがそれは一部の業者であり、ガソリンスタンドとみれば土壌汚染と考えるのは間違いだとのことです。


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