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トップページ > 共有物分割のための不動産鑑定

共有物分割のための不動産鑑定

 

共有物分割手続


協議

共有者全員の合意により共有関係を解消します。分割方法は以下の中から自由に決めることができます。分割内容は共有物分割協議書という書面にまとめます。

●現物分割
土地を数筆に分割するという様に、共有物自体を分割します。

●代金分割(換価分割)
不動産を売却し、その売却代金を持分に従って分割します。裁判所が競売手続によって売却を行うこともあります。

●価格賠償
共有者の一人又は数人で不動産を所有する代わりに共有持分相当額の金銭を支払います(全面的価格賠償)。現物分割を行って、持分に過不足が生じる場合に、持分価格以上の現物を取得する共有者が当該超過分の対価を支払う方法(一部価格賠償)もあります。

●交換
共有状態にある土地が2つ以上ある場合、お互いの共有持分を交換して各土地を単独所有にします。
*この場合、鑑定によって等価と判定できる場合には譲渡所得税を負担せずに交換できます。


調停

裁判所が関与する場合には、まず調停手続を利用することになります。調停委員会を交えてお互いに話し合う事となります。


裁判

調停が不成立の場合、裁判所に共有物分割訴訟を請求できます。裁判による分割の場合、一部価格賠償を含む「現物分割」が原則とされています。
現物分割が不可能又は分割によってその価値を著しく減少させる恐れがあるときは裁判所が「競売」を命じることができます。「全面的価格賠償」については共有物の性質等の事情を総合考慮し、不公正とならないこと、持分価格が適正に評価されていること、取得者に支払能力があること等、判例上一定の要件のもとに認められています。
競売を命じる判決もありうることから、「和解」によって解決するケースも多々あります。


共有持分の不動産鑑定


先日、弁護士さんから共有物分割調停の資料にするということで鑑定依頼がありました。
共有物分割訴訟において、裁判所から鑑定依頼を受けることもあります。また、共有持分を親属である共有者間で売買する場合に適正価格の鑑定をして下さい、という依頼もあります。

いずれの場合も「売買対象となる持分について適正価格を評価して下さい」という内容ですが、実は共有持分の評価は一筋縄ではいかない難しい案件です。評価目的によって前提とする市場が変わり、それによって鑑定額が相当変わります。さらに一般取引市場を前提とする場合、取引の実証資料が見つかりません。

1.持分について市場での売却を前提とする場合
当該共有持分を一般市場で第三者が購入するのか?購入金額の適正額はいくらか?
参考となる取引事例の入手も困難です。この場合一般には、競売での評価実例が参考とされ、対象不動産の適正価格×持分という金額に対して20%~30%の減価が行われます。

2.持分について共有者間での売買を前提する場合
この場合の持分価格は、一般的には「対象不動産の適正価格×持分」で求めることができます。
売買当事者間でもめるケースの場合、売手は高く売りたいので上記金額を提示、買手が「持分なんて市場でまともに売れないよ」と1の金額を主張してきます。こうなるともう水掛け論の世界です。裁判所が困って鑑定人に鑑定依頼をしますが、鑑定人も決定的な解決尺度を持たないのが現状であると思います。

ところで、1を前提とする評価については、競売減価を参考に持分減価を行うだけでは説得力が弱いので、私はできるだけ収益価格を出す等の工夫をしています。
例えば、「今、親属間ABで土地を共有しており、土地上には共有者のうちの一人であるAが住宅を所有。他の土地共有者Bは使用貸借のため地代を貰っていない」というケースを想定します。
この場合に一般市場で当該持分を売却するとします。ここではBの持分を第三者Cが購入するとします。そうすると、Cの経済合理的行動としてはまず当該持分上に借地権を設定して、Aから適正地代を収授します。この場合A所有住宅の残存耐用年数が15年位だと、15年間地代を収授して後、AとCがお互いに協力して対象地を更地として売却、持分に応じて売却代金を按分する、というストーリーが考えられます。以上のように経済合理性の観点から需要者の行動を個々の案件ごとに予測し、収益還元法にて収益価格を出すと、かなり具体性を有する価格が出てきます。


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不動産分割コンサルティング


正確な価値分割は専門的作業

ご家族が亡くなると、遺産分割協議を行わなければなりません

ご家族が亡くなると、故人の財産について相続が発生します。

現金・預貯金・有価証券、不動産といった財産について相続が発生します。相続人はこれらの相続財産について遺産分割協議を行って相続財産を分割する必要があります。お金の話でしかも故人が蓄えた財産について親族で話し合う訳ですから様々な人間ドラマが生じます。しかし、この協議を避けるわけにはいきません。なぜなら預貯金は相続が発生すると、金融機関によって凍結されますので、相続人全員の分割に対する意思表示を示さない限り、凍結されたままの状態が続きます。不動産につきましても、法定持分による共有者に対して次々と相続が発生し、共有関係が複雑となります。
放っておくと後々大変な事にもなりかねませんので、気乗りしない遺産分割協議ですが、今回の相続でキッチリと財産を分割しておく必要があります。

不動産を共有とする相続は最低限のレベルです!

不動産を今回の相続で共有のまま放っておく場合がありますが、不動産鑑定士の立場からみるとこれは相続としては最低レベルだと思っています。
近い将来に共有者全員で売却を考えている場合や、唯一の住宅で相続人同士が同居する等の場合には共有も仕方がないかもしれませんが、このような場合以外の共有には様々なデメリットがあります。例えば、管理行為(第三者からの賃貸等)は持分の過半数の同意、変更行為(売却や大規模修繕)には共有者全員の同意が必要です。銀行融資をうける際には担保価値が低くなったり、担保不適格となったりします。持分は自由に譲渡できますので、意思交流のできない人物が共有者となると大変なことになります。
もし共有者に相続が発生したら、共有の意思統一も困難となり予期せぬ分割請求の訴訟が起こされたりします。共有者が高齢の場合には、痴呆等で法律行為が不能となって不動産の有効活用が図れない場合もあります。
以上の様に様々なリスクが発生します。話し合いの引延ばしに過ぎない共有だけは避けるべきです。



不動産の遺産分割はどうするのか?

不動産の遺産分割の方法には次の3つのパターンがあります。

現物分割

例えば相続財産が駐車場用地、相続人は兄弟二人の場合。
この土地を兄弟間で1/2づつ相続するとします。現物分割というのは、この土地について価格的にみて1/2づつになるように分筆登記した上で2筆の土地とし、それを兄・弟が各1筆づつ相続する場合等です。

代償分割

例えば相続不動産は故人の住宅で、相続人が兄弟二人の場合。
故人と同居していた長男が現在も家族で相続財産の住宅に居住しており、当該住宅の取得を望む時に二男の持分1/2について、長男が代金(代償金)を支払うことがあります。これを代償分割といいます。代償分割を実行するためには、当該相続不動産の取得を望む相続人に代金を支払う資力があるかどうか、代金額はいくらとなるかが重要なポイントとなります。

換価分割

相続不動産を売却して得た現金を分割します。不動産価格については評価ではなく市場での売却額となりますので明確です。但し売却手続きを円滑に進めるためには相続人全員の協力が必要です。


不動産分割において問題となる点

現物分割

不動産分割の問題点

① 例えば図1の様な土地(甲地)が相続財産としてあり、A,B二人の相続人が甲地を1/2づつに現物分割して相続することを希望する場合
A,Bは甲地について図2の様に分割すれば1/2づつ等価値に分割したといえるでしょうか?B地は南東角地、A地は南向土地で通常はB地の方が価値が高いですね。3%~5%は高いと言われています。分割後の土地価値を考え、分割面積で調整する方法があります。
この場合はAが取得する土地の方をBが取得する土地より面積を大きくする等で調整します。但し面積の調整もなかなか厄介な作業となります。
② 不動産が複数ある場合
異なった不動産毎に相続人が取得する方法もあります。例えば甲不動産:収益物件、乙不動産:農地 が相続不動産としてあり、甲不動産を兄が取得、乙不動産は弟が取得する場合等です。
甲乙両不動産の時価が異なる場合には差額についてお金で精算する場合もあります。収益物件や農地等は住宅と異なり時価の把握が一般的に困難です。清算金で調整する場合には、専門家の協力を得た方が安心です。

代償分割

代償分割で問題となるのは、物件の価格とそれに伴う代償金の額、支払い方法(一括・分割等)です。物件価格の把握について「固定資産の評価額」や「相続税路線価評価額」を採用する場合、時価より2~3割程度安くなっている等様々な個性がありますので、注意が必要です。
「不動産業者の無料査定額」を参考資料とする場合にはできるだけ公正となるよう相続人各人が異なった不動産業者から査定をとって比較するのが良いと思われます。

換価分割

相続不動産を売却する場合には、相続人全員の協力が必要ですが、仲介を依頼する不動産業者との手続窓口となる相続人を決めると、スムーズに売却活動を進めることができます。
不動産業者については遺産相続に伴う問題点を把握した不動産業者を選択する必要があります。


不動産分割で当社がお役立ちできること

不動産の遺産分割の各方法の場合にお手伝いできます。

現物分割

①一筆の土地を何筆かに分割する場合
相続不動産について価値的に任意の割合での分割を希望する場合

不動産鑑定を行った上で分割線をご提案致します。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。
不動産の価値を精密に判断し、分割するには不動産鑑定によるのが一番安心です。
登記手続きについては土地家屋調査士、司法書士と連携していますので、ワンストップ対応致します。

②複数の不動産について相続人が各々別の不動産を取得する場合
複数の不動産について不動産鑑定を行いますので、中立公正な適正価格での分割(一部精算を含む)が可能です。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。

代償分割

相続不動産について不動産鑑定を行いますので、中立公正な代償金額の把握が可能です。「固定資産税評価額」では時価より何割も低く、不正確です。「不動産業者の無料査定」では信用性に不安があります。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。

換価分割

不動産が複数ある場合、将来を見越してどの物件を処分したら良いかは、なかなか難しい問題です。私達は単に売れそうな物件という観点ではなく、相続人の方々にとって残された物件価値が最大となるよう、処分すべき物件の選択から、売却まで責任をもってお手伝いさせていただきます。


税理士 H様

三人の相続人で持分を共有している土地を分筆(共有物の分割)をして3分割にするにはどのように分ければ公平か3通りの分割案を作ってもらいました。
いわゆるケーキ3つに分けるのにどう切ったらいいかです。
角地などの条件が良い部分は面積を少なくして、公正にわける必要があります。
やっぱり不動産の専門家が作った案なので、円満に合意することができました。  




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