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役員、法人間等 収益物件の土地だけ売買 鑑定


土地建物の両方を法人又は役員が所有、そのうち土地のみを役員個人又は法人が取得して、土地と建物の所有者が異なる状態となる売買を行う場合についてです。
この場合、土地譲渡後、土地と建物の所有者が異なることになるので、土地上に何らかの用益権の設定が必要となります。地上権又は賃借権(これらを建物所有目的の場合に「借地権」と呼びます)を設定する場合地代の授受が必要となります。
借地権を設定しないのなら、使用借権が存在すると見られます。注意が必要なのは、使用借権の場合、土地又は建物の所有者が変われば当該使用借権は原則承継されないということです。

さて、土地建物の両方を法人又は役員が所有、そのうち土地のみを役員個人又は法人が取得して、土地と建物の所有者が異なる状態になる売買を行う場合、当該法人と役員間の利益相反取引となりますので、取引対象となる土地の公正な時価を判定するため、鑑定が求められる場合があります。

この鑑定は法人の顧問税理士さんや会計士さんからの依頼となる場合が多いです。この場合、権利金の認定課税を回避するため、税務上の借地権無償返還届出が行われる場合が多いようです。
このスキームを使うには税務署に当該届出をする以外に、①設定権利金の授受が無いこと、②契約終了時における借地権の無償返還特約、③相当地代の授受が必要となります。③の相当地代の額は土地の買主が法人か個人かで税務上の扱いが異なるようです。
土地の買主が法人の場合、土地路線価評価額×(1-路線価借地割合)×6%程度、個人なら固定資産税額の3倍程度でも許容されるようです。
現実に計算すると、両地代間において前者は後者の何倍にもなります。購入者の属性が異なるだけで、この様に、相当地代が異なるのも変だなあと思いますが。

ところで、借地権が設定された場合の土地所有権は俗に底地といわれます。税務上、借地権の無償返還届出がなされた場合、相続税評価において底地価格は更地価格の80%程度とされています。それでは、取引時価としてはどのくらいの額が適正なのでしょうか。

不動産鑑定において、底地の取引時価を求める場合の方法はこちらです。

不動産鑑定士が底地の鑑定額を求める方法としては、①更地価格に底地割合を乗じて求める底地割合法と②地代を還元利回りで除して収益価格を求める収益還元法があります。

以上の方法で鑑定を行うに当たって大変悩むことがあります。役員個人が法人の土地を購入する場合に、土地上に残る法人所有建物のために借地権を設定します。その際の地代に上記のような固定資産税の3倍法を使って計算した地代を設定する場合、地代が低廉な額となるため結果として②の価格が低く計算され、①の価格との乖離が大変大きくなります。
両価格の格差が何倍にもなることがあります。こうなると、鑑定額としていくらの額を決定したら良いのか大変難しくなります。

不動産鑑定士が求める底地価格は適正な取引価格であることから、底地の購入主体の属性によって価格が変わるのも変だと思います。合理的な経済主体である法人が底地を購入する場合の底地価格を基準に考えれば良いのではと思います。
底地購入主体が法人の場合、地代が上記計算式等で概ね適正額に計算されることから、②の価格はそれ程低位とはなりません。
なお、税務上は借地権の無償返還特約や建物時価買取請求権の放棄特約が契約にうたわれても有効のようですが、これらは、借地借家法の立場からは、借地人の立退料請求権(同法6条)や建物買取請求権(13条)をあらかじめ放棄させるものであり、借地人に不利な特約といえ、裁判等で争いとなった場合、無効と判断されるのではないかと考えられます(9条、16条)。

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