あいき不動産鑑定株式会社

鑑定評価額

・評価主体は不動産鑑定士
・正常価格　である
・物的、法的リスクは確認、考慮される
・債務者の人的リスクは考慮されない
・「鑑定評価額」に対して金融機関が「所要の修正」を行うことにより人的リスク等が織り込まれ、
　その結果、担保価値（処分可能見込額）を把握することが可能となる

自己査定額

・評価主体は銀行員
・正常価格　ではない
・物的、法的、債務者の人的リスクは全て考慮されない（つまり内包されている）
・「簡易査定額」に対して金融機関が「担保掛目」を乗じることにより、物的・法的・人的リスク等が織り込まれ、
　担保価値（処分可能見込額）を把握することが可能となる

補足事項

①鑑定評価額に対する「所要の修正」については金融機関が行うものではあるが、その際には不動産鑑定士等に意見を求め、
　競売市場や早期売却市場等を十分に考慮したものとする必要がある。
②「自己査定額」では物的、法的リスクは考慮されていないため、そういった評価精度による誤差を担保掛目により補っている。
③金融庁の金融検査マニュアルでは「担保評価額が一定金額以上のものは、必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価を
　実施していることが望ましい。」との記載があり、不動産鑑定士による鑑定評価の実施を推奨している。


「鑑定評価額」と「自己査定額」の違いについておわかりいただけましたでしょうか。
次に、担保評価を不動産鑑定業者に外注するメリットについて３点ご紹介致します。

メリット１　「内覧したら●●であることが判明！」

不動産調査の際、物件の内覧が原則ですが、金融機関のご担当者が依頼しても債務者側の事情により敷地内調査や建物内覧を謝絶されるケースが多いのが実情です・・・

→「このたび不動産鑑定士に鑑定を依頼することとなったので、内覧させて欲しい」というアプローチにより債務者側の了承を得られることが増えることが期待されます。
その結果、不動産鑑定士による敷地内調査、建物内覧が可能となると下記のようなケースが明らかになることがあります。

例えば・・・
　「店舗の吹き抜け部分を無断で埋めて、床面積を増大させ、賃貸していた」
　「抵当権が設定されている建物がいつのまにか取り壊されていた」
　「アスベスト含有の成形板が破損したままの状態となっていた」
　「吹付ロック-ウールの損傷が見られ放置されていた」
　「敷地内にいつのまにか債務者以外の第三者による未登記建物が存していた」
　「価格時点において改修工事中であったことが判明、したがって改修に伴う価値の増分を考慮して評価した」
　「外階段を内階段に変更、床面積が増加したが検査済証がない」
　「土地区画整理事業施行中の区域内なので4階以上の建築は許可が下りないはずなのに4階建で建築されていた」
　「登記簿上は木造２階建だが、建物内覧の結果、鉄骨を確認、さらに３階建であった。当該建物については抵当権の効力が及んでいない可能性がある」

メリット２　「幅広い入手資料でより適正価格を算定！」

評価上、重要性の高い資料（例えばレントロール、課税明細、修繕履歴、設計図面等）について、金融機関のご担当者が依頼しても債務者側の事情により提示されないケースも多い・・・。

→不動産鑑定士が間に入ることにより資料収集がスムーズとなり、より精緻な評価が可能となります。

メリット３　「難解な案件は鑑定のプロが解決！」

金融機関のご担当者が判断に迷われるような複雑で難易度の高い案件の場合、不動産鑑定士にお任せ頂ければ不動産鑑定の専門家として適正な評価を行います。

例えば・・・
「建物が相当古く、取壊した上で使用することが最も土地の最有効使用であるケースだが、区分所有建物であり取壊しが容易ではないため、取壊し想定より下回る評価額を算出。一体減価を行った」

「建物に賃借権設定本登記があり実態のない賃借権の可能性があるが、登記が残っているため一体減価で考慮した。」

「戸建住宅で増築により２世帯住宅としたケース。建蔽率及び容積率オーバーの可能性あり。課税資料も入手不可であり面積の把握が困難。評価上、増築分は評価数量に含めないが、当該部分が存することによる減価として諸要因を考慮した取壊し相当分以上の市場性減価を実施した。」

「貸家部分の少ない一棟ビルであるが、ビルの性格を考慮して貸家としての判断を行った」

「貸家の場合でオーナーと賃借人が第三者の関係でない場合（グループ間法人など）、賃貸借契約書もあり適正水準な賃料であればそれをベースに評価するが、相場より低い場合の増額補正はしづらく、逆に高い場合でも補正は必要となる。類型を貸家と判断するにしても、収益価格は積算価格並みの価格（利回りに織り込むなど）として試算し評価額を決定する」