あいき不動産鑑定株式会社

 

1. 1.現行の広大地評価は、面積に応じて比例的に減額する評価方法であるため、その土地の形状が考慮されておらず、土地の形状次第で実際の取引価格と相続税評価額が大きくかい離することがある。
2. 2.富裕層の節税対策に利用されている事例があることから、租税公平主義の見地にそぐわない。
3. 3.実務上、広大地評価に関する適用要件が明確ではない部分が多々あるため、納税者と課税庁との間で見解の相違により広大地評価が否認される可能性があり、(専門家の立場として)適用可否の判断が難しい。

　　　

1. (1)市街化調整区域（都市計画法第34 条第 10 号又は第11 号の規定に基づき宅 地分譲に係る同法第４条((定義))第 12 項に規定する開発行為を行うことがで きる区域を除く。）に所在する宅地
2. (2)都市計画法第８条((地域地区))第１項第１号に規定する工業専用地域に所在する宅地
3. (3)容積率（建築基準法（昭和25 年法律第 201 号）第52 条((容積率))第１項に 規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が 10 分の 40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22 年法律第 67 号）第281条((特別区))第１ 項に規定する特別区をいう。）においては10 分の30）以上の地域に所在する宅地

（算式）


(注) 　　　　　　　　　

1. 1.上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第２位未満を切り捨てる。
2. 2.「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
   • イ.首都圏整備法（昭和31年法律第83号）第２条((定義))第３項に規定する既成市街地又は同条第４項に規定する近郊整備地帯
   • ロ.近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）第２条((定義))第３項に規定する既成都市区域又は同条第４項に規定する近郊整備区域
   • ハ.中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）第２条((定義))第３項に規定する都市整備区域

1. ●地積
   三大都市圏：500㎡以上の宅地
   それ以外の地域：1000㎡以上の宅地


2. ●所在地
   都市計画法上の路線価図による「普通商業・併用住宅地区」又は「普通住宅区」に所在
   「市街化調整区域（条例指定地域等を除く）」及び「工業専用地域」「指定容積率が400％以上（東京都の特別区は300％以上）の地域」以外に所在

（算式）

1. (*1)奥行き距離や不整形地を考慮した補正率
2. (*2)地積を考慮した補正率

規模格差補正率を適用する上での注意点としては、広大地補正率と異なり、他の補正（奥行価格補正、不整形地補正、無道路地補正など）と併用できるという点です。 従って、両補正率を単純に比べて評価額が相当増加するとは判断できません。土地の個別事情に応じた最終的な評価額を比較する必要があります。