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同族間(役員、法人間等)収益物件の土地だけ売買 鑑定
土地建物の両方を法人又は役員が所有、そのうち土地のみを役員個人又は法人が取得して、土地と建物の所有者が異なる状態となる売買を行う場合についてです。
この場合、土地譲渡後、土地と建物の所有者が異なることになるので、土地上に何らかの用益権の設定が必要となります。地上権又は賃借権(これらを建物所有目的の場合に「借地権」と呼びます)を設定する場合地代の授受が必要となります。
借地権を設定しないのなら、使用借権が存在すると見られます。注意が必要なのは、使用借権の場合、土地又は建物の所有者が変われば当該使用借権は原則承継されないということです。
さて、土地建物の両方を法人又は役員が所有、そのうち土地のみを役員個人又は法人が取得して、土地と建物の所有者が異なる状態になる売買を行う場合、当該法人と役員間の利益相反取引となりますので、取引対象となる土地の公正な時価を判定するため、鑑定が求められる場合があります。
この鑑定は法人の顧問税理士さんや会計士さんからの依頼となる場合が多いです。この場合、権利金の認定課税を回避するため、税務上の借地権無償返還届出が行われる場合が多いようです。
このスキームを使うには税務署に当該届出をする以外に、①設定権利金の授受が無いこと、②契約終了時における借地権の無償返還特約、③相当地代の授受が必要となります。③の相当地代の額は土地の買主が法人か個人かで税務上の扱いが異なるようです。
土地の買主が法人の場合、土地路線価評価額×(1-路線価借地割合)×6%程度、個人なら固定資産税額の3倍程度でも許容されるようです。
現実に計算すると、両地代間において前者は後者の何倍にもなります。購入者の属性が異なるだけで、この様に、相当地代が異なるのも変だなあと思いますが。
ところで、借地権が設定された場合の土地所有権は俗に底地といわれます。税務上、借地権の無償返還届出がなされた場合、相続税評価において底地価格は更地価格の80%程度とされています。それでは、取引時価としてはどのくらいの額が適正なのでしょうか。
不動産鑑定において、底地の取引時価を求める場合の方法はこちらです。
不動産鑑定士が底地の鑑定額を求める方法としては、①更地価格に底地割合を乗じて求める底地割合法と②地代を還元利回りで除して収益価格を求める収益還元法があります。
以上の方法で鑑定を行うに当たって大変悩むことがあります。役員個人が法人の土地を購入する場合に、土地上に残る法人所有建物のために借地権を設定します。その際の地代に上記のような固定資産税の3倍法を使って計算した地代を設定する場合、地代が低廉な額となるため結果として②の価格が低く計算され、①の価格との乖離が大変大きくなります。
両価格の格差が何倍にもなることがあります。こうなると、鑑定額としていくらの額を決定したら良いのか大変難しくなります。
不動産鑑定士が求める底地価格は適正な取引価格であることから、底地の購入主体の属性によって価格が変わるのも変だと思います。合理的な経済主体である法人が底地を購入する場合の底地価格を基準に考えれば良いのではと思います。
底地購入主体が法人の場合、地代が上記計算式等で概ね適正額に計算されることから、②の価格はそれ程低位とはなりません。
なお、税務上は借地権の無償返還特約や建物時価買取請求権の放棄特約が契約にうたわれても有効のようですが、これらは、借地借家法の立場からは、借地人の立退料請求権(同法6条)や建物買取請求権(13条)をあらかじめ放棄させるものであり、借地人に不利な特約といえ、裁判等で争いとなった場合、無効と判断されるのではないかと考えられます(9条、16条)。
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適正賃料鑑定についてはこちら概算取得費計算SOS ~ 譲渡税を節税するために ~
銀行融資額の引き上げの可能性がある方へ。
関連ケース 同族間売買
社員である身内の所有する物件を法人で買うにあたり、顧問税理士の勧めで「あいき」さんに鑑定をお願いし、その上で価格を決めていく方法を選択しました。
鑑定士さんにお願いするのは初めてでしたが、こちらの希望も真摯に聞いて下さり、それでいながら適正な価格にはとことんこだわって金額を決めていただき、おかげ様で安心して決算も迎えることができました。
鑑定士さんにお願いするのは費用のかかることですが、安心のための金額と思えば必要経費だったと納得しています。
ファイナンシャルプランナー A様
信頼できる不動産鑑定士を紹介してほしいとお願いされあいきの土田先生をご紹介致しました。
スピーディー&ホスピタリティーにも喜ばれ、私の信用も一段上がりました。
ありがとうございました。
税理士 M様
社長個人で所有する建物を法人に売却する際に鑑定をして頂きました。
金融機関からの融資もスムーズにすすみ、お客様に喜んで頂きました。
ありがとうございました!!
税理士 Y様
以前一度利用させて頂き、今回明石の不動産鑑定をお願いしたしたのですが、あいき不動産鑑定株式会社、土田先生は仕事が丁寧で早く、レスポンスも超早いし、こちらの要望にも充分に応えて頂きありがたい方です。
人間的にも温かく漫才かなにかもされておられ、仕事だけではなくプライベートも充実されておられ、羨ましい限りです。
また機会があれば、不動産鑑を宜しくお願いいたします。