あいき不動産鑑定株式会社

ボランティアで相続のお笑い劇を専門家の仲間とやっており、老人施設を巡業公演で回っています。グループホーム、デイサービス施設、サ高住、有料老人ホーム等様々な施設を回っていますと、入所者の要介護のレベル、生活状況、施設側対応の違いが実体験としてわかるようになってきました。それが最近本業の鑑定の仕事でも役立つようになっています。

関係法人間の売買等の場合に有料老人ホームの鑑定依頼があります。間に税理士さんや会計士さんが関与されている場合には様々なシミュレーションを行って取引価格について税務や財務上、最大の効果を発揮する目標額を持っておられます。依頼する側からは適正価格として妥当性を有する評価額とその目標額とのすり合わせがどの程度できるかが不動産鑑定士に期待されています。

鑑定方法としましては原価法と収益還元法を使って鑑定価格を求めます。

原価法は土地価格と建物価格を各々求め、両者を合算して求めます。建物価格については今新たに同程度の建物を再建築すると予測した場合の価格（再調達原価）に対し築年数に応じた減価償却を行って求めます。原価法は箱物としての施設を調達する価格です。

収益還元法は対象不動産で運営される老人福祉事業に即応する不動産賃料相当額を求め、その賃料から不動産賃貸に係る費用を控除して、純収益を求め、その純収益を投資購入者の期待する利回りで割ることによって投資採算のとれる購入額を求める方法です。

老人ホームの鑑定で難しいのは収益還元法です。対象老人ホームの所有者と事業の運営主体が異なる場合には、事業の運営主体が所有者に対して実際に支払う賃料を基に、適正性の検証を行って、不動産の純収益を求めていけば大概良いです。

対象老人ホームの所有者と事業の運営主体が同じ場合には、対象老人ホームでの事業収入から事業費用を控除して不動産経費を含む事業利益（GOP）を求め、予測のぶれを修正した額から設備投資や経営者報酬を控除して、残った利益を不動産賃料相当額として求めます。

収益還元法で難しい点は、事業収入、事業費用について実際の額を基にしつつも、対象不動産上で標準的な経営を行った場合の金額に補正していく必要があることです。補正の際には、標準的な老人ホーム経営が行われる場合に、周辺競合施設との比較において市場での位置関係や将来動向も予測しつつ補正していかなければなりません。経営者からのヒアリングに加えて、都道府県老人福祉計画や各市の高齢者保健福祉計画、業界団体や行政の各種統計等多角的な市場分析を行って予測を行うのが有効です。

原価法による価格はいわば原材料価格ですので、事業用不動産としての収益力の如何によって収益還元法による価格と原価法による価格に開きが生じます。事業用不動産の場合には大概収益価格の方を重視する見方によって最終的な鑑定価格を求めます。

昨今、行き過ぎた市場参入によりデイサービスやサ高住、グループホーム等の破綻も増加しているようです。また、経営難による施設売却も水面下で増加しているようです。老人福祉施設の適切な評価のニーズは今後必要性を増すことが予測されます。

さて、先に書きました相続のお笑い劇ですが、もともとは相続についての熱心な勉強会でした。それが相続のお笑い劇ということになって、仲間も最初は泣く泣く私につきあってくれていたのですが、入居者のお年寄りが笑って楽しんでくれる姿を見てだんだん病みつきになっており、今や勉強会は劇団と化しつつあります。

⇒相続一座のHPはこちら