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税金対策と減価償却費計上を目的とした、土地と建物価格の判断のための鑑定



「減価償却費計上や税金計算に役立つ!土地と建物の内訳価格について」



不動産売買における土地と建物の内訳価格

土地と建物によって構成される不動産を購入された場合、建物価格には消費税が課税されますので、 土地価格と建物価格の内訳価格の把握が必要です。
売主にとりましては、売却総額のうち消費税額が少ない方が実収入は増えますので、土地建物一体価格に占める建物価格の価格構成割合は低い方が望ましいといえます。
これに対して、買主は建物価格に対して消費税を納税することにはなりますが、事業者の場合ですと、建物取得価格を以後毎期減価償却して費用化を図ることができますので、 財務運営上、建物価格割合が高い方が望ましいということがあります。


税金対策と減価償却費計上のための土地と建物価格の判断方法

土地と建物によって構成される不動産の売買契約に当たっては、実務上、一体としての総額以外に、各内訳価格が契約書で明記される場合とそうでない場合があります。 覚書きが交わされることもあります。
一般に、上記のように当事者が法的に合意する書面がある場合には、それが税務署からも一番優先されることになります。 しかし、これらの書面で記載された額であっても、余りに時価と離れた不合理な数字ですと、税務署からは問題視されることとなります。
従って、第一順位としましては当事者が合意した内訳価格が大事です。合意していない場合には、土地と建物の各固定資産税評価額の割合によって総額を配分する方法が無難だと思われます。
もっとも、固定資産税評価額につきましては徴税目的で一律基準にて評価されており公正などと裁判でもいわれていますが、実は問題があります。
土地価格につきましては公示地価、 各種路線価等が張り巡らされていて都市部では概ね時価水準の7割位で妥当な額に評価されています。しかし建物価格は固定資産税評価額そのままが一応時価水準といわれつつも、 新築時は建設価格の4割位と時価といわれるにはほど遠い低い水準であり、経過年数を経ると、時価の7割、時価相当、時価の1割増し等と変化していきます。
この理由は、徴税目的であることから、償却資産としての減価速度が遅く、市場時価の動きと乖離が生じてくることによります。


以上のように、固定資産税評価額によって配分する方法は簡便ではありますが、変化する指標を土地価格との構成割合指標として公正といえるのかという点には疑問は残ります。 採用に当たっては専門的判断が本来必要です。上記の合意が無い場合、鑑定評価を使う方法は専門家が対象物件を調査して個別に時価を出しますので安心です。
当社へは内訳価格算定のため、買主の方からの評価依頼があります。
対象不動産につき、当社が改めて、土地と建物の内訳価格を適正価格として評価し直し、その土地と建物の各評価額の価格割合にて、一体の購入価格を配分して取得価格とします。 税理士さんから、「鑑定を採るように言われました。」という依頼者の方も多いです。



「固定資産税評価方法:建物編」
*「固定資産税評価方法」シリーズのレジュメはこちらから


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