あいき不動産鑑定株式会社

1. お客様との打合せ

お客様から鑑定申込みがありますと、鑑定についての基本的事項について打ち合わせをいたします。鑑定についての基本的事項とは、
①対象不動産（その権利）
②いつ時点の価格を求めるのか
③どのような条件付けを必要とするのか
④鑑定依頼の目的
等々です。
同じ不動産でもこれらの内容如何で異なる価格となるので基本的事項の打ち合わせは大変重要です。効率的かつ的確な打ち合わせを行うため、あらかじめお客様から資料を頂いておいて、現場を見ておく、関連資料を取り揃えておく等の工夫を行っています。

当社は「元町」駅徒歩１分、各線「三宮駅」を西へ徒歩７～８分の大変便利でわかり易い場所にあります。打ち合わせのための会議室をご用意してお待ち致しております。お越し頂けない場合は、当方から伺いますので遠慮なくその旨をお伝えください。

当社は創業以来、法人企業、士業、個人の方等民間の不動産鑑定を得意として参りました。
公共事業等に関する鑑定と異なり、民間の依頼内容は、訴訟、会計、税務等様々な専門分野にまたがり、ただ単に不動産の価格を出して評価書を渡せば終わりという訳にはいきません。鑑定を必要とする事情に分け入って、不動産鑑定士として、できるだけ問題の解決に寄与する姿勢が必要であると考えています。
このため関係法令等についての最新知識や他分野専門家との協力、そして広い探究心と、若干の世話焼き心が必要不可欠であると考えています。お客様が抱える問題の本質的解決につながるよう、綿密に打ち合わせを行います。

2. 資料の収集

お客様との打ち合わせをしっかり行って鑑定する対象不動産が決まりましたら、次にその不動産について必要資料を取り揃えます。

必要資料につきましては、当社の方で法務局、市役所等から入手することができる資料と、どうしてもお客様ご本人からしか頂けない資料があります。
ご本人からしか頂けない資料につきましては、不動産鑑定の精度を高めるために御面倒でもお願い致しております。その際には分かり易いようにファックス等でお知らせ致しております。ご本人から頂く資料には、「固定資産税等の課税通知書」の写し、「設計図書」、「賃料や一時金推移」、「建物修繕履歴」、「建築請負契約書」等です。
当社の方で法務局から入手する資料としましては、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面があります。当社の方で市役所にて、上下水道、都市計画法、建築基準法上の規制、埋蔵文化財、土壌汚染等について調査します。これら対象不動産の価格に影響を与える行政法上の規制等については調査漏れや、調査ミスがあると不動産価格への影響が大きく出ることがあります。何度も何度も同じ担当課に足を運んで疑問点を残さないように慎重を期しております。

3. 現地調査

法務局、市役所等で不動産についての法的規制を調べた後は、いよいよ対象不動産を実際に現地調査致します。

現地調査で気を付ける点は手早く絶対に怪しまれないように行うことです。調べ残しがないように慎重に行うことも重要です。
所有者や賃借人に気付かれないように鑑定を行い売買交渉や賃料交渉の資料にする場合等、色々な事情の基に鑑定依頼があります。鑑定ならぬ「探偵」のように秘密裏に現地調査を行う場合もしばしばです。人通りの多い商業地域での秘密調査の場合大変気を遣います。メジャー等使えませんので、歩測といった方法を使うこともあります。私の一歩は約７０ｃｍで、知らぬ顔で対象不動産の周りを通行しながら、おおよそ必要な計測を全て行うこともできます。

遠方にある物件の場合、調べ漏れがあると再び行くのが困難な場合があります。このような場合には事前に机上でシュミレーションを充分行って、決して調べ漏れがないように注意します。
鑑定ですので対象不動産の全容について観察することが必要です。建物の場合には可能な限り中を案内して頂き、修繕必要箇所等についてお話を伺います。土地について近づけないような場合、周辺で高くから見下ろせる所があれば、立ち入り禁止の場所以外どこへでも行って対象地を見るようにしています。
先日は対象地全体がバリケードで覆われていましたので、雨降る中、脚立を用意して、愛車パジェロの屋根の上から対象地を観察したこともありました。

4. 価格形成要因の分析

①地域の分析
不動産は文字通り動くことがありませんので地球上のある位置に留まり、周辺の不動産と地域を形成します。そして個々の不動産と地域は相互に影響を与えあって発展衰退していきます。
不動産の価格分析においては、対象不動産の分析とともに、属する地域についての分析が必要不可欠となります。例えば住宅の鑑定の場合ですと、最寄駅の乗降客数、駅周辺の買物施設とその賑わいの程度、通行人の数や年齢、街並み、生活水準、住宅地域としての成熟度等、対象不動産を取り巻く地域について観察分析を進めます。

②対象不動産の分析 地域の分析を進めながら、対象不動産の分析を並行して行います。
対象不動産の法的規制、地図上の位置などを先に資料収集して十分調査していますので、現地で実際にこれら資料と対象不動産の照合を行って「確認」という作業を進めていきます。隣地境界、道路の幅員、日照、隣接不動産、ライフライン等の確認を行います。最寄り買物施設、公共施設、学校区等について住民の方にお話を伺ったりも致します。周辺環境と対象不動産との適合状態、建物の面積や配置等と敷地建物との適応状態についても確認していきます。
これらを総合的に検討して、対象不動産の現在の使われ方がベストかどうか、取り壊しや改修を行ってベストに変えることが合理的かどうか、どのように行うのが現実的なのか等について現場でシュミレーションを繰り返します。そして価格についてだいたいの予測ができたら現地調査を終了します。
色々な現場を見ていますと中には一度の現場調査では皆目価格の検討がつかない難解な物件もあります。このような物件に出合った場合は、暫くの間気になってその物件のことが頭から離れません。評価方法や価格についてああでもない、こうでもないと考え続けます。ズッと頭においているとある時フッと評価の仕方が解明できたり、価格水準に確信がわいたりするので不思議です。このため考える時間が充分とれるよう、私の場合は依頼があったらすぐに現場を見るようにしています。

③不動産市場の分析 不動産鑑定は不動産価格についての不動産鑑定士の意見です。一つの不動産について鑑定を行う場合、数千の判断が必要といわれています。意見であるからといって主観性を帯びていては絶対いけないと私は思っています。どこまでも判断に客観性、合理性を持たせるために、可能な限り広報統計資料等を収集して分析するように努力しています。このため当社の鑑定書は案件によっては統計資料の分析を相当行う場合もあります。日常から最新の不動産市場に関する資料の収集分析も心掛けております。この分析は今後不動産鑑定の客観性を高めていく生命線になる分野と考え研究を進めております。 不動産市場の分析において統計と共に大事なものとして、各地元不動産業者さんから聴取する不動産市況についてのご意見があります。地元不動産業者さんは実際の不動産売買に関わる中で不動産市況の変化を鋭敏に感じ取っておられます。複数の不動産業者さんにご意見を伺うと、最大公約数的な不動産市況に対するイメージがおぼろげながら浮かび上がって参ります。統計分析の示唆するところと不動産業者さんのご意見から浮かび上がってきた市況イメージとが重なり、「うん、成る程！」となることも結構多いです。

5. 鑑定評価方式の適用

資料の収集と分析ができたら、不動産鑑定評価方式を適用します。

不動産鑑定評価額（正常価格）は不動産の適正価格を言います。
不動産の適正価格は簡単に言いますと万人が説明を受けて納得できる価格のことであり、合理的な価格でもあります。
経済学や経営学によると適正価格は価格についての３面性について合理的検討が行われた後に達成されるとなっています。
価格の３面性とは①費用性②市場性③収益性です。これらは不動産鑑定手法の拠って立つ基本ですので以下簡単にお話ししたいと思います。

①費用性の検討とは供給者の立場で価格を求める作業をいいます。
製品の供給者は原料を調達、加工して製品を作り、広告宣伝して製品を販売します。
この一連の作業の中で製品の価格は原料費、工賃、広告宣伝費、利益等の積み上げによって決定されています。
不動産について一例をあげれば、更地をディベロッパーが購入して、建物を建築して販売する場合に、費用性に基づく価格（原価法により求めた積算価格といいます）が重要となります。

②市場性の検討とは対象不動産と類似する不動産が市場においていくら位で取引されているか観察して対象不動産の価格を求める作業をいいます。
不動産鑑定では、取引事例比較法という方法で対象不動産の比準価格を求めます。この方法は不動産の価格を求める方法としては一般的になじみの深い方法です。
比準価格を求めるに際しての生命線は何と言っても取引事例です。
如何に良質の取引事例を多数収集できるかによって比準価格の精度は大きく左右されます。各都道府県にある公益法人不動産鑑定士協会には最新の不動産取引事例が備えられています。
膨大な量の取引事例の中から、対象不動産に類似する不動産についての適切な取引事例を探し出すのが、専門家としての腕の見せ所です。

③収益性の検討とは投資家の立場で価格を求める作業をいいます。
その物を購入した後、他人に貸す場合賃料としてどれくらい貰えるか、その賃料をずっと得続けるといくら位の合計額となるか。この合計額から経費分を控除した純収入の合計額を限度として対象不動産を購入すれば投資採算が取れることになります。
この購入限度額を収益還元法によって求めた収益価格と呼びます。 以上の他にも不動産価格を求める方法はありますが、大きくは上の３つの方法が基本となります。

対象不動産が中古住宅なら①②の価格を重視し、賃貸住宅なら②③の価格を重視します。
このように対象不動産に関する需要者層を考えながら、①～③の価格をバランス調整して適正価格を探っていきます。
３手法をうまく適用できると、一つの適正価格に自然と収まっていくので何とも気持ちが良いものです。私はこの段階の作業が個人的には一番鑑定評価の醍醐味を味わうことができて好きです。

不動産鑑定評価は不動産鑑定士の判断・意見ですが、私は不動産鑑定士が判断して決める数値について統計分析を行う等、可能な限り客観的実証性を追求致します。
「継続賃料利回りの判定 、利回りトレンド分析表」

6. 鑑定評価額の決定

上記、鑑定評価方式の適用作業によりほぼ鑑定評価額が固まった後、更に数日間その結論を寝かせることにしています。評価額が自然と熟成するのを待つのです。
頭も心も冷静になって後鑑定評価の過程、到達した価格に異常性を感じることがなければ、鑑定評価額として決定します。

7. 鑑定額内示をご連絡

鑑定書の原稿を送付して、依頼者にご報告します。
間違いや不十分な部分があれば、お互いが納得いくまでやり直すこともあります。

8. 製本お渡し

鑑定内容に特段問題が無いようでしたら不動産鑑定書をお渡し致します。