あいき不動産鑑定株式会社

建物についての耐用年数には以下のものがあります。

使用年数（物理的耐用年数）

建物について現実に利用が可能な期間
ex)鉄筋コンクリート造　躯体65年

法定耐用年数

建物について減価償却を行うために法令で定められた耐用年数
ex)鉄筋コンクリート造　躯体47年

経済的耐用年数

建物について市場において価値を有する年数
ex)鉄筋コンクリート造　躯体55年

当社によくご相談があるケースとしては、銀行融資に際して、銀行サイドが融資に前向きなのですが、融資期間算定の基礎となる建物耐用年数について、「法定耐用年数」では足りないので、経済的耐用年数が法定耐用年数以上であることの資料を専門家からだしてもらえないか、と云われたというケースです。

このようなケースに対して対応致します。
当社の場合、建物診断に精通した一級建築士が建物診断を行い、その建物の物理的耐用年数、今後必要な改修予測を行います。
それと同時に不動産鑑定士が、「広報統計分析」「地域分析」「市場分析」「収益分析（収支分析）」と”将来予測”を行います。
以上の建築専門家による建物の物理的分析と将来予測、不動産鑑定士による建物に関する経済的分析と将来予測を総合的に判断して、対象建物について経済的残存耐用年数を予測致します。

統計分析

不動産鑑定士の主観を排除するため、データによる市場分析に力を入れています。ご要望に応じてオーダーメイドの市場分析にも対応しています。

• 広報統計の分析
  国や地方自治体等が発表している統計データを日常から可能な限り収集し、ビジュアル化を行い、社会的・経済的要因について分析しています。
• REINS（近畿圏不動産流通機構）等の市況レポート分析
  不動産取得・売却等の情報交換システムREINSに蓄積された取引データ等をもとにビジュアル化を行い、不動産市場における需給動向を分析します。
  参考：不動産市場分析

地域分析

対象不動産周辺地域における全ての生活施設情報・気候情報、人口・世帯数・平均年収推移等の統計を情報会社より入手し、当社の入手した独自情報と現況調査結果を基に総合的に判断。
客観的かつ説得力のある地域分析を行っています。

賃貸共同住宅についての市場分析

以下の情報を収集し市場分析を行っています。

• 同一マンション内における新築等の全ての分譲価格をはじめ、過去からの全ての販売情報及び賃貸情報
• 賃貸共同住宅については同棟内の過去からの全ての賃貸情報
• 指定エリア内における平均的物件の情報、及び指定エリア内における対象物件の優劣
• 指定エリア内における競合物件の詳細
• 指定エリアにおける間取り、専有面積の市場構成
• 対象物件同棟内・指定エリア内平均・競合物件についての平均賃料・平均販売価格の時系列推移
• エリア内賃貸物件の設備等の需要ニーズ変遷

収益分析

以下の情報を収集し市場分析を行っています。

• 時系列の収支分析により現実的な収益価格を追求
  賃貸物件については実額ベースの収入・支出、空室率等について時系列分析を行うことによって現実的な収益価格を追求します。
• 事業用物件の賃料
  業界情報から売上げ等に対する現実的な賃料負担率を分析、病院・ヘルスケア物件・パチンコ店・ガソリンスタンド等の事業用物件についてきめ細やかな業態に分類し、収益賃料・収益価格を積極的に試算します。よりアグレッシブな収益分析を行っています。
• 利回り分析について
  様々な事業用物件についての豊富な取引事例から、不動産鑑定士の主観を排除し、客観的・現実的な利回りを分析しています。