あいき不動産鑑定株式会社

譲渡税の申告の際、取得額を説明する資料が無いケース

先日、ある税理士さんから評価のお話をいただきました。
クライアントの方が今回共同住宅を売買し、その譲渡税の申告に際して、取得額が不明のため適正額を評価してくれないかとのことでした。
都心の物件ですので譲渡税額も相当の額になってしまうようです。 確定申告に間に合うように大至急とのことでした。
私は「正直今きついのですが」と応えたかったのですが、いつも愛妻に言われている通り 「はいわかりました。がんばります！」とお受けしてしまいました。
譲渡税は簡単にいうと取得した額と譲渡額との差額に益金が発生している場合に、その益金に対して課税されます。
現実の取得額が領収書等で証明できる場合は良いのですが、できない場合は譲渡額の９５％に対して課税されるようです。取得費が不明の場合に、適正な時価で取得したと主張したい場合、合理的推計方法を使う場合もあるようです。
通常この適正額の計算は別に不動産鑑定士が行うことまでは要求されていないので、合理性を保つことができるのであれば誰が行っても支障がありません。
それにもかかわらず不動産鑑定士に依頼があるのはそれなりの理由があリました。

今回取得された時期が昭和４０年というかなり古い時期だったのです。
「昭和４０年の地価を求めることができるか？」という依頼だったわけです。 私は鑑定の依頼があると、まずはいかなる案件でもお引き受けすることにしています。「絶対に評価できない案件は無い」を信念としています。
特に他の鑑定士が評価困難で断った案件となると、私の闘志は燃え上がり、二つ返事でお受けしてしまいます。このため後で大変苦しい思いをするのですが・・・。

昭和40年といえば私の生まれた年、当時の経済状況については知る由もありません。裁判の鑑定で古い年の地価を出した経験が何度かあったので 「はい、多分、適正額を出せると思います！」と、ここでも言ってしまいました。
いざ評価に着手するとこれが大変でした。 過去の地価を出す最もメジャーな方法は公示価格をたどる方法です。
公示価格は法令上、適正な価格(時価)とうたわれており、公共機関に対しては有効です。
地価公示制度は古くから続いていますが、それでも昭和４５年以前の公示価格は無いのです。
「なになに、公示価格が無くても、未だ相続税路線価があるさ」 と専門家としての余裕があったのも束の間でした。古い相続税路線価図は国税局で閲覧ができず、公立図書館で閲覧可能です。 早速地元の公立図書館に照会しました。
「その地域の路線価図については、当館には昭和45年以降のものならあります。他には県立図書館に昭和42年のものがあります。それ以前のものとなると・・・ 昭和３６年のものが国立国会図書館にあります。」
この地域の昭和４０年の路線価図は、日本中どこにもないということです。こうなると評価は大変難しくなります。しかしいまさら後には引けません。

今回の相手は税務署なので戦略としては、国税審判例の時価算定の方法を利用することにしました。
まず対象地に類似する公示地の最古年に当たる昭和48年時点の公示価格から、対象地との路線価比率で対象地の昭和48年時点の価格を求めました。
次に図書館を回って集めた対象地の路線価を使って、昭和48年から昭和40年の地価変動率を出しました。
先の対象地の昭和48年時点の対象地価格にこの地価変動率を乗じて昭和40年における対象地の価格を求めました。
肝心の昭和40年の相続税路線価額が不明なので、過去の推移を基にした私の予測額になってしまいました。

私としてはスッキリとせずやや不満足な結果となってしまいました。税理士さんにはこの点の説明をして、評価額の報告をいたしました。
「先生、大変頑張ってくれましてありがとうございます。」と言ってくれました。ひとまずホッ。

今回の改正によって、相続税支払いのための土地売却にあたって取得費が不明の場合、譲渡税を下げるための概算取得費の立証に、上記のような評価が役立つことになると思います。もちろん、建物が地上にあっても大丈夫です。

取得時の土地を分割して譲渡する場合

以下の様な場合にも評価が役立ちます。



元々AとB一体の土地として購入し、今般AとBに分割してAのみを譲渡するような場合。
購入時の取得価格を単に面積按分してAの取得価格とするより、AとBの画地条件に応じた価格を割り振りAの価格を出した方が、Aの取得価格としては高額となります。
例えば上の場合ですと、Aは20ｍ国道沿いの角地、他方Bは4ｍ私道沿いの不整形な土地であり、かなりの価格差が生じます。

このように合理的な分割価格を評価することによって取得価格が高くなり、結果として譲渡税の節税となります。
このような場合の評価のお手伝いができます。

申告には税理士さんの協力が必要です

私共に依頼があった案件で、税務署に否認されたものはありません。実際の申告には税理士さんの理解と協力が必要ですので、もし協力してくれる税理士さんが居ない場合には当社にご相談ください。