あいき不動産鑑定株式会社

不動産の実際の売買では所有者と不動産業者が売希望価格をつけて売りに出し、市場での引合い状況に応じて価格を調整するのが通常です。
市場の成約事例をみると、中には突飛な価格もありますが、大方は相応と考えられる価格水準で取引されています。そのような実態をみていますと、市場はあたかもアダムスミスの「神の見えざる手」によって需給コントロールされているかのようです。
そんな中で、人為的な手段である鑑定評価を使う場面としては、市場に公開せずに取引を行う際に適正価格（賃料）を知りたい場合です。
例えば、会社社長個人所有の収益物件を会社に売渡すというようなケースです。
会社顧問の税理士さんを通しての評価依頼が多いです。税理士さんは、この様な場合の不動産譲渡価格について指標をもっておられます。指標となるのは
①帳簿簿価
②路線価計算
③固定資産評価
です。中には不動産評価に対して相当自信をお持ちの税理士さんもおられ、
「不動産の評価は、私がやるから費用のかかる鑑定は不要！」
とまで豪語される方もおられます。「しかし、ちょっと待って下さい！」と私は申し上げたい。
そもそも、収益物件の時価としては、①～③いずれを駆使しても、理論的に時価とはいえません。
収益物件の時価の本質を反映するのは収益還元法による収益価格です。市場価格も収益価格を重視して動いています。①～③による価格が時価として税務署から否認されていないのは、不動産の額が小さいか、結果的に偶々通っているからに過ぎません。この点を忘れてはいけないと思います。
収益物件につきましては、5～6年前までは①～③の価格でも時価との乖離はそれほどありませんでしたし、収益価格より高位となることが多かったと言えます。
しかし近年「収益価格」の上昇が何年にもわたって続き、①～③の価格を追い抜きそれらに対して2倍以上といった乖離も生じています。①～③の価格では過小な額となります。
収益物件の場合①～③での申告はもはや危険領域に入っています。

当社は建築士事務所でもあります 不動産鑑定士として、私共が日常業務として関わっているのは、個人から法人に建物を譲渡する場合の建物の評価部分についてです。 一般に不動産鑑定士は建物の鑑定が得意ではありませんが、当社は建築士事務所でもありますので建物鑑定に対して力を入れています。個人と法人間の売買ですので関係者間売買であり、税法上は、適正価格での売買が要求されます。 基準が明確との理由による「固定資産評価額」での売買、「帳簿上の未償却残高」での売買でも良い場合もありますが、銀行借入れ残高との関係、建物売却損との関係等クリアーしなければならない財務上の問題があると思います。 そのような問題がある場合には私どもにご相談ください。信頼できる不動産鑑定を入れておくと後々まで安心です。

税制面から見る現状

世界における 日本の法人実効税率はアメリカ40.75%に次いで第2位(平成26年度34.62%)です。
中国は25.00%、韓国は24.20%、シンガポールは17.00%。このように他のアジア地域より遙かに高く、財界からは企業の競争力を高めるため将来同水準まで下げる必要があると言われています。
他方で消費税・所得税・相続税については、今後更なる上昇が予測されています。

税制面の先行きを見込んで、昨今、個人所有の収益物件のうち建物について法人所有とする動きがあります。
収益物件の法人化には法人が建物を所有する所有型法人方式、法人が管理を行う管理委託方式、法人が一括して賃借し、それを転貸サブリース方式がありますが、所得分散効果、所得税・相続税節税効果が最も高いのは所有型法人方式です。
個人で収益物件を持っていると賃料収入に所得税が課税され、その税率は15～55%。建物を法人化すると、賃料収入に対して法人税が課税されるので約35%となります。
将来的には20%台まで下がるとの思惑もあるようです。但し、法人役員として給与を貰う部分については所得税が課税されます。

法人化のメリット

建物譲渡に際してはもちろん登録免許税(建物固定資産税評価額の2%)、不動産取得税(建物固定資産税評価額の3%)、消費税(建物譲渡価額の8%)といった経費はかかります。
建物だけの譲渡だとこの費用はある程度押さえることが出来ます。
建物を法人所有化すると、不動産収入の分散、財産の前相続人への前渡し、役員給与・退職金、役員等を被保険者とした生命保険料の経費化等、その後の運用による法人化のメリットが生まれます。
建物については、一言でいうと、売却価格が安く収益力のある建物が理想です。また、新築・築浅だと移転コストが過大となって、法人化のメリットが出にくく、さりとて、あまり築古年だと収益力の面でしっかりとした検討がないと、法人化のメリットが生まれませんので、しっかりとした物件の選択に基づく収支のシュミレーションが大事です。

従来は、株式会社に対する現物出資の方法が多かったようですが、昨今は設立費用が簡便・安価であること、利益の自由配分が可能等から合同会社(LLC)が設立されるケースも増加しています。
一般社団法人設立という方法もありますが、税金面で合同会社の方が融通は利くようです。
相続人毎に消費税非課税規模の合同会社を作って争族対策とするオーナーもいるようです。

土地は個人のままなので、法人による無償返還届出、相当地代(固都税の3倍程度？)授受によって、法人側に対して借地権の認定課税を避ける点も注意を要します。
これによって、土地所有者にも地代収入が確保され、相続評価についても更地割合から20%減額となります。
建物の法人売却に際して新設法人には当然信用がありませんが、オーナーが連帯保証となる等でスムーズな借り入れを行うことが可能のようです。売却代金については、建物修繕費、新たな収益物件の購入、教育資金贈与等を行うなどの工夫が必要です。
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