あいき不動産鑑定株式会社

　

Ｑ．どのような場合に賃料増減請求が可能ですか？

Ａ．現行賃料合意時から賃料増減請求時までに「事情変更」があり、現行賃料が「不相当な賃料」となっている場合です。
「事情変更」とは①公租公課の増減、②土地又は建物価格の上昇下落等の経済事情の変動、③近隣の賃料との比較による不相当があげられています。
以上の他に④契約締結時若しくは賃料改訂時の特殊事情等の契約に係わる「諸般の事情」のうちの一部も含まれます。「不相当な賃料」とは、従来の賃料をもって当事者を拘束することが衡平の理念から不合理といえる賃料です。
賃料増減請求の要件として「相当な期間経過」がいわれることがありますが、これは現行賃料が「不相当な賃料」となっているかどうかを判断する事情であり、要件ではない点留意が必要です。

Ｑ．賃料が争われている間、支払いはどうすれば良いでしょうか？

Ａ．当事者間で協議が整うか、裁判判決が確定するまで賃借人は従前の賃料を支払っていれば、賃貸借契約を解除されることはありません。
但し、争いの結果、賃料増額が認められた場合、遡って増額分について1年間、年10%の利息を付して支払わないといけません。

Ｑ．賃料増減特約は有効でしょうか？

Ａ．借地借家法第11条1項但書、第32条1項但書には「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合にはその定めに従う」と明記されています。反対に減額しない旨の特約がある場合は、賃料減額請求は可能とされています。
但し、定期借家契約の場合には減額しない旨の特約も有益に設けることができます。「自動増額特約」がある場合やサブリース契約等の場合に「賃料最低額保証の条項」がある場合でも減額請求は可能です。

Ｑ．裁判所が関与する賃料増減請求手続きはどんな風に進みますか？

Ａ．
①民事調停
任意交渉で話がまとまらない場合には、裁判所に賃料増減の民事調停を申し立てます。賃料増減額請求については調停前置主義が採られており、裁判に至る前には必ず調停を経ることとなります。賃料増減額請求調停では、第三者である不動産鑑定士の調停委員から客観的な意見が示されることで、訴訟の負担を避け話合いがまとまるケースも多くあります。
②賃料増減額訴訟
調停が成立しない場合、賃料増減額請求訴訟を提起します。賃料増減額請求訴訟では、最終的には裁判所が指定する不動産鑑定士の鑑定評価書を参考に賃料額を決める判決が出されます。原告と被告それぞれが各自の私的鑑定評価書を証拠提出している場合、双方の主張額の間の額で鑑定評価額が出る傾向にあります。 　　　　

　 不動産鑑定書に最も必要とされるのは信用性です。不動産鑑定の信用性の優劣が試される究極の場が裁判です。
裁判では、原告被告両当事者が相手の出した鑑定書の信頼性をつぶすために熾烈に戦います。
原告、被告から不動産鑑定書が提出され対立する場合等に、裁判所が判決の拠り所とするため、今度は独自に「指定鑑定」を発注します。

指定鑑定は両当事者と裁判所からの批判に耐えうる鑑定書の作成が要求される最も厳しい領域で、普通の不動産鑑定士はこの分野を避けて通ります。ところが、当社は創設当初から地裁や高裁で裁判所指定鑑定人の実績を積んでいます。
弁護士さんから訴訟当事者としての鑑定依頼も最近は多いですが、この場合には裁判所の「鑑定人」としての経験を生かして共に闘っています。

弁護士さんによっては「不動産鑑定士に頼むと手数料が高いから」等の理由で不動産鑑定士への鑑定依頼を避けることがあります。私はこれを正しい判断とは思えません。
裁判ほど見通しの立たない行為はありません。甘い考えは後で身を誤ちます。 初戦で鑑定をとるのをためらったばかりに相手方から出た鑑定書重視の判決が出て、予想に反して惨敗の結果になることを見ます。
相手方から出ている鑑定書がでたらめな鑑定であってもですよ。最大のリスクを考えて行動すべきです！

後悔先に立たず!　最近は相談者に自分方に立つ鑑定を初戦から出すようにアドバイスしています。
不動産価格(賃料)裁判で勝つためには有能な弁護士さんの助けとともに、裁判鑑定に強い真摯な鑑定士の協力が不可欠です。

　 さて、賃料増減請求の調停や訴訟で争う場合、弁護士さんと不動産鑑定士の協力が不可欠です。賃料増減請求が認められるには①賃料の不相当性と②事情変更の存在という2点を主張し、裁判所に認められる必要があります。

弁護士さんによっては「不動産鑑定士に頼むと手数料が高いから」等の理由で不動産鑑定士への相談を避けることがあります。しかしこれは正しい判断とは言えません。私の所には、弁護士さんに相談に行くのと並行してご相談に来られる方もいますが、私のアドバイスに基づいて、弁護士さんにご協力頂くことがしばしばあります。

弁護士さんが不動産価格（賃料）紛争で闘う場合に自分方から鑑定を出す方法もありますが、出さないで闘う戦法もあります。
土田の元には様々な訴訟のご相談が参ります。戦法に応じて臨機応変のアドバイスを致します。
相手方から出る不動産鑑定書や弁護士からの書面は、ご相談者である弁護士さんによる法的な面からの攻撃と土田からの情け容赦ない不動産価格面からの攻撃によって、殆どの場合満身創痍となります。そして裁判所の指定鑑定ではイニシアチブを握るようにもっていくお手伝いを致します。
これは土田が地裁・高裁の指定鑑定人として百戦錬磨した経験を総動員して弁護士さんと共に真剣に闘うからです。

何度も繰り返しますが、不動産賃料訴訟で勝つためには弁護士さんと共に訴訟鑑定に強い真摯な鑑定士との協力が不可欠です。

　 最近何千㎡もの大型店舗の賃料鑑定のご相談が訴訟目的で続けてあり、それに付随して、相手方、そして裁判所の指定鑑定人の鑑定書を精査する機会があり、大変残念に思っていることがあります。

それは、新規賃料の試算において本来、積算賃料、比準賃料、収益賃料と３試算賃料を求めてそれらを関連づけて適正賃料を求めるべきところ、収益賃料はともかく比準賃料さえ求めていない鑑定書が結構あるという事実がわかってきたからです。そして、比準賃料を求めていない理由が、「類似の事例が存在しないから」という様に述べられています。
しかし、殆どの場合、「アットホーム」や「レインズ」といった情報サイトを入念に調査すると、何とか類似性の範囲に収まる事例が複数見つかっています。裁判所が依頼する鑑定人についても同様の状況があることには、驚きを禁じ得ませんでした。裁判所の指定鑑定人の人選にも問題があるものと思います。競売評価は不動産鑑定ではありませんので、競売評価人から自動的に鑑定人を選任することは相当慎重に行うべきです。

「アットホーム」や「レインズ」といった情報サイトは、不動産業者が汎用するサイトであり、不動産鑑定士は通常はアクセスできません。有料で「アットホーム」を使用する不動産鑑定業者も一部はいますが、「レインズ」の方は不動産業者のみが利用できる情報サイトです。大型の店舗･事務所といった事業用物件や旅館、パチンコ店等といった特殊な物件については、実は不動産鑑定士のアクセスできる情報サイトからは賃貸事例を入手できないのです。
従って､懇意にする不動産業者がいる場合には、彼らに相当な骨折りをしてもらってそれら希少物件の賃貸事例を入手することができますが、それだけの労力を払ってもらえる不動産業者の知人がいない場合、事例入手困難となります。

私は不動産鑑定業界の以上の様な状況が痛い位にわかっているので、「アットホーム」や「レインズ」をしらみ潰しに調べると類似性の範囲に収まる賃貸事例を探し出せる場合に、「類似の事例が存在しないため賃貸事例比較法は適用しない」としている鑑定書を見ると腹が立って仕方がありません。そんな鑑定書は積算賃料一本で新規賃料を求めており､市場性の検討が入っていないためピントはずれで恣意的な新規賃料となっているようです。

当事者の賃貸借関係が継続しており、改定賃料を求める場合にも、事情変更の分析など無しに上記のように比準賃料を使わずに積算賃料一本で求めた新規賃料と現行賃料との差額について折半したものを現行賃料に加減して求めた差額配分賃料を重視して継続賃料とするため、当事者はたまったものではありません。

私は特殊な事業用案件の賃料等の場合、賃貸事例を収集する意志のない不動産鑑定士は賃料評価を行うべきではないと思います。鑑定を依頼されるみなさんもこの点は充分見極めた上で賃料評価を頼むようにして下さい。
不動産鑑定士によって鑑定能力は様々ですから。

　 先日ある事業施設裁判の鑑定で、私は被告方から依頼をうけ鑑定書を書きました。原告からも鑑定書が出ており、決着をつけるために裁判所も第三者の鑑定士から鑑定書をとることになりました。

その裁判所からの鑑定書の中で、築30年以上の対象不動産の設備について「所要の修繕が行われており」経済的残存耐用年数は20年としていました。
建物設備（エレベーター、電気、給排水、空調等）についての経済的耐用年数は一般に15年といわれています。これについて説の対立はありません。
ところで、この考えでいくと、上記裁判所の鑑定は建物設備の経済的耐用年数を30年＋20年＝50年とみていることになります。これは建物設備の経済的耐用年数としては常識はずれに長い期間です。

私共は書面の中でこの点を判所指定の鑑定人に質問しました。その回答は「所要の修繕が行われております」というものでした。
ところが、裁判の証拠書類の中では、建物設備業者発行による「建物設備の調査及び更新見積書」という書面が出ていました。その書類の中で設備については今迄に更新されたことはなく、今回全面的に更新する必要がある旨、報告されていました。
つまり対象建物設備は事業用としてこまめに「所要の修繕が行われている」ものの、「更新」は行われていないのです。

これは建物価値という観点からどういうことかといいますと、「修繕」だけでは機能保全に留まり、経年通りの劣化は不可避です。
「更新」を行うと設備は一新しますので、価値についても復元することになります。「修繕」と「更新」は建築上のみならず、建物価値評価上も大きく意味が異なる概念なのです。
裁判所指定のその鑑定士は両概念を同一程度の内容と誤解していたようです。
建物はショッピングセンターでしたので設備の価格割合が建物全体の30%を占めるため、認定誤りは数億円に及び大きな価格差を生みます。

裁判所の体質としては自薦の不動産鑑定士について一応信用するという前提があるようですので、裁判当事者としては大変な被害をこうむることになりかねません。
言うまでもなく、裁判所は法的紛争に関する最終的裁定機関です。真に公正な判断が望まれますが、現実は人間が運営する以上不完全な点が色々とあるようです。
土地に強く建物に弱い不動産鑑定士の実態を垣間みた案件でした。

　

• 裁判所：賃料訴訟　普通商業地　継続地代　50㎡　10,000円
• 裁判所：賃料訴訟　住宅地　継続賃料　450㎡　95,000円
• 法人：賃貸借　住宅地　新規家賃　300㎡　110,000円
• 裁判所：賃料訴訟　普通住宅地　新規家賃　55㎡　120,000円
• 裁判所：賃料訴訟　普通商業地　継続家賃　80㎡　140,000円
• 裁判所：賃料訴訟　近隣商業地　継続家賃　50㎡　170,000円
• 裁判所：賃料訴訟　近隣商業地　継続家賃　50㎡　170,000円
• 裁判所：賃料訴訟　近隣商業地　継続家賃　55㎡　200,000円
• 法人：賃貸借　近隣商業地　新規家賃　950㎡　200,000円
• 裁判所：賃料争訟　商業地　継続地代　200㎡　220,000円
• 裁判所：賃料争訟　中小工場地　継続地代　200㎡　230,000円
• 裁判所：賃料争訟　普通商業地　継続家賃　350㎡　240,000円
• 法人：賃料争訟　近隣商業地　継続家賃　100㎡　280,000円
• 法人：賃料争訟　混在地　新規地代　75㎡　320,000円
• 法人：立退　住宅地　新規家賃　150㎡　340,000円
• 法人：賃貸借　近隣商業地　新規家賃　900㎡　360,000円
• 裁判所：賃料争訟　住宅地　継続地代　650㎡　390,000円
• 裁判所：賃料争訟　高度商業地　継続地代　60㎡　400,000円
• 法人：立退　住宅地　新規家賃　200㎡　420,000円
• 法人：賃貸借　近隣商業地　新規家賃　1700㎡　420,000円
• 個人：賃貸借　普通商業地　新規家賃　65㎡　430,000円
• 法人：賃料争訟　普通商業地　新規家賃　150㎡　520,000円
• 裁判所：賃料争訟　路線商業地　継続家賃　450㎡　780,000円
• 個人：賃貸借　普通商業地　新規家賃　300㎡　870,000円
• 法人：賃貸借　近隣商業地　継続家賃　800㎡　1,200,000円
• 法人：賃貸借　近隣商業地　新規家賃　3500㎡　1,300,000円
• 裁判所：賃料争訟　住宅地　継続地代　5500㎡　1,800,000円
• 法人：賃貸借　中小工場地　継続家賃　1350㎡　1,900,000円
• 法人：賃貸借　路線商業地　継続家賃　300㎡　2,000,000円
• 裁判所：賃料争訟　普通商業地　継続家賃　150㎡　2,200,000円
• 裁判所：賃料争訟　路線商業地　継続家賃　550㎡　2,800,000円
• 法人：賃貸借　路線商業地　新規家賃　2000㎡　4,500,000円
• 裁判所：賃料争訟　高度商業地　継続家賃　2100㎡　6,000,000円